[법대로 합시다] 동 호수 빠진 임대차계약도 우선 변제

Q: 한 아파트를 임차보증금 2000만원에 임차기간 24개월의 임대차계약을 체결하고 임대차계약서에 확정일자를 받은 후 주민등록전입신고를 마치고 거주해 왔다.

임대인이 임대차계약을 한 이후부터 이 아파트에 수차례 근저당권을 설정하며 금전을 차용하고 있어 불안한 마음에 임대차계약서 등을 살펴보니 임대차계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수는 기재되어 있지 않았다.

만약 아파트가 경매된다면 임차보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있나?

A: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록전입 외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

그러나 귀하가 확정일자를 받은 계약서에 동, 호수가 기재되지 않아 어떠한 주택에 대한 계약서인지 알 수가 없다. 따라서 위 사안에서 문제는 과연 임대차계약서상 임차주택의 표시가 어느 정도까지 되어 있어야 유효한 확정일자 있는 임대차계약서로 볼 것인지 여부다.

위 사안과 같은 경우는 대법원 판결(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결) 내용에 비추어 볼 때 유효한 확정일자가 있는 임대차계약서의 요건을 구비하였다고 볼 수 있다.

결과적으로 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있어 후순위자인 근저당권자 등에 우선하여 배당을 받을 수 있을 것으로 보인다.

[이브닝신문/OSEN=주두수 변호사(법무법인 청담 www.lawcd.co.kr)]