[돈 좀 법시다(부동산)] 임야 투자, 경사도‧용도지역 확인

일반적인 토지투자의 패턴은 농지냐 임야냐로 나뉘어지는데, 보다 높은 투자 및 개발이익을 원하는 이들은 투자의 대상을 농지에 국한 시키지 않는다.

임야는 투자가 조심스러운 만큼 돌아올 수 있는 수익은 농지보다 훨씬 큰 경우가 많으므로 따져봐야 할 것들도 많다. 입지를 따져보는것은 기본이고 경사도와 용도지역을 먼저 봐야한다. 일반적으로 경사 25도 이하의 임야를 선택해야하는데 이는 지자체마다 개발가능 경사도에 차이가 있으므로 확인요소이다. 용도지역은 산지(임야)의 개발가능 여부와 개발정도를 파악할 수 있는 매우 중요한 법적 요인이므로 반드시 따져보아야 한다.

산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘는데 준보전산지가 개발의 폭이 넓다 하겠다. 나무의 종류별 밀생정도를 나타내는 입목도(본수도)라는 것이 있는데 쉽게 풀어서 산림의 우거진 정도를 나타내는 기준이며 숲이 우거져있고 상태가 좋으면 보호가 우선이므로 개발허가에 영향을 미치기도 한다. 또한 산지매입시에는 묘지의 여부를 반드시 확인해야 한다. 묘지가 하나라도 있을 경우 산을 이용하는것에 큰 제약을 받을 수 있기 때문이다. 이 밖에 지표상태에 대하여도 살펴 보아야 한다.

임야는 단순히 사고 팔기도 하지만 결국 개발이라는 쓰임에 얼마나 부합할 수 있느냐에 따라 가치가 결정되는 것이다. 산지에 돌이 많은 일명 돌산이라면 개발비용이 엄청 증가하므로 수익이 나지 않을 수 있다. 큰 암석이라도 나오는 경우에는 개발행위자체가 중단될 수도 있기 때문이다. 또한 향이 남향이라면 더 할 나위없이 좋다 하겠다. 이외에도 각종 법률을 검토해야하며 산지개발은 지자체의 재량권이 많으므로 어느 지역이든 지자체 조례를 꼼꼼히 살펴보아야 할 것이다.  /이브닝신문·OSEN=안형구 투자자문팀장(투모컨설팅)