신혼부부가 결혼해서 내집 마련하는데 13년이 걸린다고 한다. 여기서 말하는 '내집'은 보통 아파트를 말한다. 우리는 부동산 하면 아파트를 의미하고 추가로 땅 정도를 생각하고 있다. 정확하게 부동산의 개념을 파악하고 있는 사람은 많지 않다는 얘기다.
더 나아가 우리 생활과 부동산과의 관계도 깊이 인식하고 있지 못해서 부동산문제가 우리사회의 경제를 어렵게 만드는 일면도 있다. 때문에 부동산에 대한 개념을 좀 더 심도있게 살펴볼 필요가 있다.
우리가 자본주의 경제사회에서 향유하는 재산에는 화폐, 예금, 주식, 재화(금, 은, 곡식, 상품, 기타), 가구임차권, 채권 등 동산이 있고, 토지와 건물을 지칭하는 부동산으로 구분할 수 있다. 이때 '부동'이 무엇을 의미하는가는 법률적 관점, 경제적 관점, 사회적 관점, 유형적 관점 등 복합적 관점에서 그 개념을 정리해야 한다.
법률적 관점에서 협의의 부동산은 민법 99조에 명시된 “토지와 그 정착물 ”로 등기소에서 등기가 가능한 재산으로 정의 할 수 있다. 토지란 일정한 범위에서의 지표, 지상, 지하의 권리를 말하며 토지의 정착물이란 건물, 입목, 입도, 입맥 등과 토지의 종물인 지상권(타인의 토지에 토지주의 동의를 얻어 건축물을 건립한 경우 일정한 조건하에서는 건물을 철거하지 않아도 되는 권리), 지역권(통행지역권 조망지역권 등), 전세권(등기 필요)을 의미한다.
광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산 또는 의제부동산이라고 하는 항공기, 자동차, 중기(등록의 공시방법), 20톤 이상의 선박(선박등기법), 공장에 속하는 토지 공작물 기계 기구 지상권 전세권 공업소유권 등의 기업용 재산인 공장재단(공장저당법), 광업권과 그에 속하는 광물을 채굴 취득하기 위한 설비 등의 기업용 재산인 광업재단(광업저당법), 수산업법에 의해 면허 또는 허가를 받아 일정한 공유수면에서 수산물을 독점적 배타적으로 채취 포획 및 양식할 수 있는 어업권(수산업법), 입목(입목에 관한 법률) 등 기초 지방자치단체에서 등록을 하는 재산을 합친 개념이다.
또한 부동산을 경제적 관점에서는 경제재 가운데 부동성을 가진 재화를 말하는데 사유재산 제도를 인정하는 자본주의 하에서 부동산은 자산보존 및 가치증식 수단인 자산으로서의 부동산, 소유자가 부동산을 이용 관리 하고 부동산이 개별성과 국지성을 갖고 있기 때문에 위치선정을 잘하면 자본이득을 얻을 수 있는 자산, 부동산이 경제적 가치가 있고 영리를 목적으로 생산에 제공될 때 자본으로서의 부동산, 생산 3요소로서의 부동산, 아파트 상가 등 매도 또는 임대용 일 경우 상품으로서의 부동산, 주택 농지 공장 등 소비재로서의 부동산으로 정의 한다.
부동산의 사회적 관점에서 토지는 국가의 구성요소 중 하나로 국토공간으로서 경제발전에 이바지하며 인간의 주거활동 환경으로서 중요하고, 공공용지, 산업용지로서 개인 및 국가에 기여하는 개념이다.
그리고 유형적 측면, 시공에 관한 사항의 기술적 측면과 자연, 공간, 위치, 환경, 지형, 지반, 토양 등 물리적 관점에서도 부동산은 정의된다.
이러한 부동산(Real Estate)을 Real Property(소유권 개념)로 정의하는 관점도 있는데 동산과 부동산의 차이점을 살펴보면 동산은 위치가 이동적이고 용도의 한계성이 있으며 경제적 가치가 일반적으로 적은편이고 가격이 균형가격(일물일가의 법칙 적용)이며 자기소유임을 표시하는 공시방법은 점유 즉 갖고 있는 사람이 주인이며 물권변동도 점유 이전이면 충분하고 취득시효는 10년(선의 무과실이면 5년)이며 담보물권은 질권(전당포에 맡기고 돈 빌리는 경우 등)과 유치권이 인정되며 무주물은 먼저 차지한 사람에게 귀속된다.
한편 부동산은 위치가 고정되어 비이동성이고 용도가 다양하여 최유효이용의 원칙이 적용되며 경제적 가치가 일반적으로 커서 구매에 장기간이 소요되고 가격은 일물일가의 법칙이 배제되어 균형가격이 불성립되며 미등기 소유자의 취득시효는 20년(등기자의 취득시효는 10년)이며 공시방법은 등기 등록을 해야 하고 물권변동은 점유이전과 등기가 병행되어야 하며 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)이 인정되고 담보물권으로 유치권과 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받는 제도인 저당권이 인정되며 무주물은 국유이고 특별히 부동산은 공신력이 부정된다.
여기서 유치권의 사례를 들어 보면 건축공사 건축주가 시공자에게 공사대금을 지급하지 않을 경우 건물을 사용하지 못하도록 유치하는 권리를 말하고 공신력이란 등기명의자와 실소유자가 다를 수도 있다는 의미 즉 국가에서 부동산 등기명의자가 실소유자라는 것을 공적으로 인정하지는 않는다는 의미다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
