부동산은 ‘토지와 그 정착물’ 이라고 정의한다. 부동산의 대부분이 토지라 할 수 있고 토지는 크게 보면 지구의 일부분이며 국가의 구성요소 중 가장 중요한 부분이다. 그래서 토지 때문에 국가 간에 영토전쟁이 동서고금을 통해 벌어지고 있고, 사람들은 토지 즉 땅을 매우 좋아 하기 때문에 어릴 때 땅따먹기 놀이를 하며 자란다. 커서는 땅으로 부를 축적하고 자신을 과시하려고 한다. 그 이유는 사람은 태어나서 땅위에서 살다가 죽어서 땅으로 돌아가기 때문이 아닐까?
토지의 개념은 다양하게 표현되고 있는데 토지는 공간, 위치, 소비재, 생산재, 자산, 자본 등으로 정리할 수 있고 토지의 자연적 특성과 인문적 특성으로 그 개념을 설명 할 수 있으며 토지의 분류로 그 개념을 이해할 수 있다.
토지의 공간적 측면을 살펴보면 토지는 지표 지상 지하의 개념으로 설명 할 수 있고, 토지는 위치적 관점에서는 위치의 경제재이며, 아파트 상가 등 인간의 생활에 필요한 소비재이고, 자본주의 사회에서 가장 중요한 자산이며 수익을 창출하는 영리활동을 하는데 기여가 막대한 자본이다.
또한 토지의 개념을 그 특성에 따라 정리하여 토지의 자연적 특성을 살펴보면 토지는 지리적으로 위치가 고정되어 있고, 변화되지 않으며 손상 마멸되지 않는 영속성이 있으며, 생산비를 투입하여 그 물리적인 양을 증가시킬 수 없는 부증성을 갖고 있다.
또한 토지는 물리적으로 위치나 크기 모양 등에 있어서 이질적인 개별성을 갖고 있으며, 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 그 기능을 발휘할 수 있도록 적재성을 갖고 있고, 식물의 뿌리가 정착하여 식물의 지상부를 지지하며 흡수작용을 가능케 하는 물리적 작용인 가경성을 갖고 있다.
토지의 인문적 특성을 살펴보면 토지는 여러 가지 용도로 쓰이며 , 이용자의 편의에 따라 분할 및 병합이 가능하고 토지의 지목은 사회적 행정적인 원인에 의해 변하는 사회적 경제적 행정적 위치의 가변성을 갖고 있다.
토지의 분류로 토지의 개념을 살펴보면 지적법에서는 토지를 ‘필지’, 즉 인위적인 선을 그어 구분 하고 그 용도에 따라 이름을 정한다. 이때 토지에 붙여지는 이름을 ‘지목’이라고 하며 28개 분류한다. 전(밭)답(논)과수원 목장용지 임야 광천지 염전 대 공장용지 학교용지 주차장 주유소용지 창고용지 도로 철도용지 하천 제방 구거 유지 양어장 수도용지 공원 체육용지 유원지 종교용지 사적지 묘지 잡종지인데 주택 등 건물을 지으려면 반드시 지목이 대(대지) 이어야 만 한다.
‘국토의계획및이용에관한법률’에서는 우리나 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하여 용도를 지정하고 있고, 도시지역은 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역으로 구분하여 용도를 정하고 있으며, 미관지구 고도지구 풍치지구 등 지구제로 용도를 제한하고 있다. 또한 개발제한구역 수산자원보호구역 등 구역제로 토지사용을 공법으로 제한하고 있어서 토지를 사용하기 위해 매수하거나 임차할 때는 ‘토지이용계획확인원’, ‘토지대장’ 등 을 발급받아 지역 지구 구역 등 용도를 반드시 확인해야 한다.
그밖에도 토지를 다양하게 분류 할 수 있으나 정착물 유무 관계 등에 의한 분류로 토지의 개념을 정리해 보면
* 택지-건축물을 건축할 수 있는 토지로서 주거 상업 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지
* 부지-건물 철도 도로 하천 등의 바닥토지로 대지보다 넓은 뜻으로 사용
* 농지-지적법상의 지목 여하에도 불구하고 그 실체적인 토지의 현상이 농경지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지
* 맹지- 타인의 토지로 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 갖지 못하는진입로가 없는 토지
* 필지-지적법상 토지의 법률적 등록 단위 (수량 개념) 용어로 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시
* 획지-토지의 이용을 위해 구획되는 경제적 단위
* 나대지-택지의 지상에 건축물이 없는 토지
* 건부지-건물이 들어서 있는 부지
* 공지- 필지 중 건물공간을 제외하고 남은 토지
* 공한지- 도시토지로 지가 상승만을 바라고 장기간 방치하며 사용하지 않는 나대지
* 유휴지-바람직하지 못하게 놀리는 토지
이상으로 토지의 개념을 정리해 보았는데 일본이 독도를 자기네 땅이라고 국제적으로 영토분쟁을 야기하고 있듯이 우리도 일본의 작은 섬 하나 골라서 우리 땅 이라고 주장하는 것은 어떨지 중지를 모아보아야 하겠고, 부동산경기가 침체에서 벗어나지 못하고 있는 지금 적은 금액으로 위치 양호하고 용도가 적당한 진입로가 확보된 넓은 땅을 찾아 나서야 하지 않을까? /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
