“임대차 선진화 방안”에 대한 정부 발표로 온기가 돌던 부동산 시장이 어떻게 될지 의견들이 분분하다. 임대차 선진화 방안에 월세거주자의 주거비 부담을 세제혜택으로 덜어주고 3주택 소유 임대인에게 부과하던 임대소득에 대한 과세를 2주택자 에게도 확대 적용한다는 내용이 들어 있는데 이 조항에 시장이 예민하게 반응하고 있다.
소득이 있는 곳에 세금이 부과돼야 마땅하지만 정부의 각종 규제정책 해제조치로 살아나려던 부동산 시장이 2주택자 임대인들의 세금부과로 인한 주택매도 실행으로 매물만 쌓여가는 현상이 나타난다고 한다. 역주행 정부정책에 혼란이 가중 돼 부동산시장이 다시 더 침체되지는 않을 지 걱정 된다.
이번 회의 주제는 건물이다. 건물이라면 우선 주택을 연상하게 하는데 건물과 주택에 대해 살펴보기로 한다.
건물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥이 4개 있거나 또는 지붕과 벽이 3면이 있는 것과 이에 부수되는 시설물 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소 공연장 점포 차고 창고 기타 대통령령이 정하는 것이라고 건축법에서 정의하고 있다.
건물은 토지와 달라서 인위적 성격이 가미되기 때문에 생산이 가능하고 내용연수를 가진 내구소비재로 다음과 같은 특성을 가진다.
첫째 인위적 구조물로 재생산이 가능한 준 내구소비재로 건물은 비영속성을 갖고 있으며, 둘째 수요에 따른 공급이 가능하며 유한한 토지 위에 생산이 가능한 생산가능성이 있고, 셋째 건물은 수요가 일어날 때 즉시 공급이 이루어지지 못하고 공급에 일정한 기간이 걸리는 비탄력성(수요가 일어날 때 즉시 공급이 되고 수요가 감소할 때 공급이 즉시 중단되는 것을 탄력성이 있다고 함)을 갖고 있어서 주택의 수요 공급 조절이 곤란하여 가격 폭등 폭락 등 주택문제를 야기하고 있으며, 넷째 건물은 아파트 등 동질성을 갖고 있기도 하고, 다섯째 토지의 모양 및 토지 용도의 지배를 받는 토지에의 종속성이 있으며, 여섯째 아파트나 주택 빌딩 등 건물은 원칙적으로 부동성에 해당된다고 볼 수 있으나 최근 이동 가능한 콘세트나 모빌하우스 등의 등장과 건축기술의 발달로 비이동성의 특성을 주장할 수 없는 이동성이 있다
건물의 분류를 건축법상 분류, 용도에 따른 분류, 건축 재료별 분류, 지붕별 분류로 정리해 본다.
건축법상 건물은 단독주택(단독, 다가구), 공동주택(아파트 연립 다세대), 기숙사, 근린생활시설, 근린공공시설, 종교시설, 노유자시설, 의료시설, 교육 연구시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 판매시설, 위락시설, 관람집회시설, 전시시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설 , 운수시설, 자동차 관련시설, 동물관련시설, 식물관련시설, 발전소 등이다.
건물을 용도에 따라 분류하면 주거용 건물, 상업용 건물, 주상복합건물, 오락 위락용 건물, 업무용 건물과 기타 건물로 분류할 수 있으며, 건물을 건축 재료별로 분류하면 철근콘크리트조 건물, 철골조 건물, 연와조 건물, 경량철골조 건물, 목조 건물, 시멘트 벽돌조 건물, 시멘트 블록조 건물, 돌담조 건물, 토담조 건물, PC조 건물 등이고, 건물을 지붕별로 분류하면 슬라브 건물, 슬레트 건물, 토지와 건물, 함석지붕 건물, 자연석 지붕 건물 등으로 분류 한다.
건물을 건축양식에 따라 분류하면 한국의 전통적인 주택양식인 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅡ 자 모양의 평면형태를 가진 단층 또는 2층 주택으로서 돌로 된 기초위에 나무와 기둥을 세우고 보와 서까래를 얹고 기와지붕을 하고 흙과 돌로 벽을 쌓아 지은 한식건물이 있다. 구미식 주택인 양식건물은 주생활이 의자식 침대식 생활을 하도록 되어 있고 가족 각 개인의 생활이 존중되는 내부구조를 가진 철근, 콘크리트, 벽돌, 목재 등을 사용하여 저층 또는 중층, 고층 및 초고층으로 견고하게 건설하며 편리한 난방, 능률적인 부엌, 수세식 화장실 등의 설비를 갖추고 있다. 또한 우리나라의 전통적인 한식의 건축미와 기능적 활동적인 양식주택의 장점을 절충하여 건설한 절충식 건물이 있다.
건물을 건축구조에 따라 분류하면 가구식 구조, 조적식 구조, 일체식 구조, 조립식 구조, 절충식 구조로 분류한다.
우리가 일반적으로 인식하는 주택에 대해 살펴보면 주택이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 건축물의 일부를 말하며 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
단독주택이란 독립된 구조로 된 주택으로서 다중주택과 다가구 주택 공관을 포함한다. 단독주택이란 일반적으로 1건물에 1세대가 거주하는 주택을 말하고 다가구주택은 3층 이하로 집주인이 거주하며 임대를 놓을 수 있는 주택으로 구분등가 되지 않아 호수별로 나누어 분양은 할 수 없는 주택을 말한다.
공동주택이란 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로 건축법상으로 아파트, 연립, 다세대로 분류하는데 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 주택이며 연립은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660제곱미터를 초과하고 4층 이하인 주택을 말하고 다세대는 1개동의 연면적이 660제곱미터 이하이고 4층 이하인 주택을 말하며 공동주택은 각 세대별로 구분등기가 되어 분양이 가능한 주택이다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
