“임대차 선진화 방안” 2.26 전월세 대책 쇼크로 인해 거래 급감에 주택매매가격도 급락하고 있다고 한다. 2주택 소유 임대인의 임대소득에 대해 세금을 부과하겠다는 정책이 다주택소유자의 매도 실현으로 이어지며 아파트 매매는 실종되고 다량의 매물만 쌓여 아파트 가격이 급격히 하락하고 있는 현상으로 나타나고 있다는 것이다.
그러면 가격은 무엇인가? 부동산가격은 무엇을 말하며 왜 급등하고 급락하는가? 가격과 가치의 개념을 알아보고, 부동산 가격의 의의와 부동산 가격은 왜 발생하는지 가격 발생요인을 살펴보며, 부동산가격의 종류, 부동산가격의 특징, 부동산 가격 형성요인, 부동산가격 원칙, 공시지가제, 공시가격제 등으로 정리한다
가격이란 재화나 용역 1단위를 구입하는데 지불하는 화폐금액으로 정의되는데 이를 절대가격이라 하고, 물물교환경제에서는 한 재화가 다른 재화와 교환되는 비율을 말하며 이를 상대가격이라 한다. 또한 잠재가격이란 어떤 재화 한 단위를 얻기 위해 그 대가로 희생해야 하는 다른 재화의 단위 수를 말한다. 이와 같은 가격은 시장에서 사는사람 수요자와 파는사람 공급자의 의사가 일치할 때 이루어지며 이를 균형가격 또는 시장가격이라 한다. 그런데 어떤 재화의 가격이 성립하는 것은 그 재화의 경제적 가치가 존재하기 때문이라고 생각하고 그 경제적 가치가 무엇에 의해 결정되는가를 설명하는 것이 가치이론이다.
가격과 가치의 차이점은 가격은 특정재화에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불하는 금액이고, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 가치는 가격에 오차를 더한 값이며 가격은 재화에 대한 과거의 값이지만 가치는 현재 미래의 값이고 주어진 시점에서 가격은 하나지만 가치는 무수히 많다
부동산가격은 다의적인 개념으로 부동산 그 자체의 가격과 그 부동산을 둘러싸고 있는 환경의 가격이 합해진 것이다. 토지의 가격을 지대 수입의 관점에서 보면 토지의 소유 및 기타 권리이익으로부터 발생되는 장래수익에 대한 현재가치(A. Marshal 주장))라고 할 수 있는데, 장래가치의 현재적 묘사의 성격으로 부동산 가격은 그 본질이 추상성을 내포하고 있으며, 부동산 가격은 부동산의 수요와 공급에 의해 결정되고 일단 부동산가격이 결정되면 그 가격은 부동산의 수요와 공급에 영향을 미쳐 수급을 조절하는 가격의 이중성을 갖고 있다.
부동산 가격이 발생하는 요인은 첫 번째 부동산을 주택용 상업용 위락용 공업용 기타용도로 사용하는 효용성(유용성)과 수익성에 의해 발생하고, 두 번째 부동산은 일반 경제재 보다 유한성의 정도가 강하여 상대적 희소성이 크기 때문이며, 세 번째 부동산을 구입할 의사와 대가를 지불할 능력을 갖춘 수요 즉 부동산에 대한 유효수요에 의해 부동산 가격이 발생한다
부동산 가격의 종류에는 시장가격 사용가치 투자가치 보상가격 담보가격 보험가격 등 무수히 많다. 부동산가격의 특징은 소유권 기타 권리이익의 가격이고 장기적인 배려하에 형성되며 개별적 사항에 의해 형성되고 지역성을 갖고 있으며 연년 수익성이 있고 부동산가격은 상한선의 법칙이 적용되며 사회적 경제적 제요인의 변화에 따라 완만하게 변화하는 연속성과 개발계획 착수 신도시개발 등으로 지가가 급등하는 불연속성도 동시에 갖고 있다.
이러한 부동산 가격이 이루어지는 형성요인은 일반적 요인과 지역적 요인 개별적 요인으로 구분할 수 있는데 일반적 요인으로는 인구 가구수, 공공시설, 토지거래 관행, 교육 및 복지수준 등 일반적 요인 중 사회적 요인과 일반적 요인 중 경제적 요인인 소득 및 소비수준, 물가수준 및 통화량, 금융 재정정책, 기술혁신 및 산업구조, 경제성장과 국제수지 등이 있고, 일반적 요인 중 행정적 요인인 법적 행정적 조치 정책결정 등 공적 규제, 토지소유 및 거래에 대한 규제, 토지이용에 대한 규제와 완화, 부동산 세제의 상태, 부동산 가격의 통재 토지의 선매제 등이 있다.
부동산 가격을 형성하는 요인 중 지역적 요인은 위에서 설명한 일반적 요인과 각 지역의 자연적 조건의 상관 결합에 의해 그 지역의 규모, 구성기능 등에 영향을 미쳐 각 지역의 특성을 형성하고, 그 지역에 속하는 부동산의 가격형성에 영향을 주는 요인으로 자연적 지질과 자연적 자원이 있으며, 부동산 가격 형성의 개별적 요인으로는 토지의 개별요인 위치 면적 지질 지세 지반, 획지의 접면 폭 깊이 형상 , 공공시설 상업시설과의 접근정도, 위험시설과의 접근정도, 공 사법상 규제 등이며, 건물의 개별요인은 면적 높이 구조 재질 등, 설계 설비 등의 양 부, 시공의 질과 양, 공사법상의 규제 등이다.
또한 부동산 가격은 어떻게 형성되고 유지되는지 설명할 수 있는 법칙성이 정립되어 있다. 이 부동산 가격의 원칙은 부동산 감정평가 활동에 지침이 되며 가격원칙은 변하고 각각의 개별원칙은 시간적 공간적으로 관련을 갖고 연속하여 작용하는 특성을 갖고 있다. 부동산 가격 원칙의 종류는 수요 공급의 원칙, 변동의 원칙, 대체의 원칙, 균형의 원칙, 수익분배의 원칙, 기여의 원칙, 적합의 원칙, 경재의 원칙, 예측의 원칙, 최유효 이용의 원칙, 수익체증체감의 원칙 등이 있다.
공시지가란 국토부 장관이 매년 전국에서 대표성이 있는 표준지를 선정해서 토지 가격을 조사 평가하고 관계기관과 평가전문가로 구성되는 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시하는 토지가격으로 일반인들이 거래의 지표로 사용하고 감정평가의 기준이 되며 조세부과, 수용보상의 기준이 된다. 이와 관련 개별공시지가란 기초지자체 단체장 시장 군수 구청장이 모든 개별토지에 대해 공시지가를 기준하여 개별공시지가를 공시하는 것을 말하고 공시가격이란 건물에 대해 공시지가와 같은 방법으로 산정하여 공시하는 것을 말한다.
이상에서 부동산 가격에 대해 정리 했는데 전월세 폭등, 매매가격 급 등락 등 부동산가격의 변동은 추후 기고할 경기변동 금융 조세 등 복합적 요인으로 인하기에 순차적 파악하기로 한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
