최근 몇 년 동안 전월세가격은 폭등하고 매매가는 하향세를 벗어나지 못해 부동산 시장이 침체되고 있다. 왜 이런 현상이 지속되는 것일까?
다양하게 그 원인을 설명할 수 있겠지만 각종 규제로 부동산 투자의 매력이 사라져서 초과수요가 사라졌기 때문이다. 실수요자도 부동산을 매수하려는 수요가 급감하여 매수수요가 전월세 수요로 전환되고 있는데, 다주택자 규제 정책으로 임대공급은 한정 돼 있는 결과라 할 수도 있다.
일반재화나 서비스는 가격이 하락하면 수요가 늘어나는데 부동산은 가격이 하락하면 신규아파트의 수요는 늘어나지만 기존 아파트의 수요는 줄어드는 이중성을 갖고 있다. 왜 아파트가격이 떨어지는데 매수수요 늘어나지 않고 줄어들어 부동산이 매매가 안되고 부동산시장이 침체되는가? 부동산 수요와 공급 어떻게 이루어지는지 심도 있게 파악해 본다.
수요란 경제주체가 일정기간 동안에 주어진 가격하에서 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구를 말한다. 수요는 일정한 시점이 아니라 일정기간을 동안에 측정되는 유량변수로 다른 모든 조건이 일정할 때 해당재화의 가격이 상승하면 수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량이 증가하는데 이를 수요의 법칙이라고 한다.
부동산수요는 일정기간 주어진 가격하에서 어떤 부동산을 매입하거나 임차하고자 하는 욕구를 말한다. 부동산수요의 특징을 살펴보면 부동산은 구매자금 축적에 많은 시간이 걸리는 고가상품의 수요이고, 부증성 등 자연적 특성으로 부동산의 수요증가는 부동산의 상대적 희소성을 더욱 커지게 하며, 구매결정시 검토사항이 복잡하고 전문적이다.
부동산수요의 발생요인은 인구증가, 핵가족화로 인한 가구수의 증가, 각종 공공사업의 용지 확보 증대, 산업시설 용지의 확대, 부동산 가격의 상승, 주식가격 하락 및 부동산과 대체 관계에 있는 투자신탁 수익률 저하, 그리고 국민들의 주거의식 변화 등이 결정요인이며 부동산수요의 제약요인은 부동산의 고액화, 법률상 거래 금지나 허가 공공부동산이나 토지이용계획에 의한 소유권 행사의 제한 등 공법상 규제, 증권 등 대체투자재의 수익률 상승, 취득 보유 양도 규제 조세정책 등이라 할 수 있다.
공급이란 일정기간 주어진 가격하에서 생산자가 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 공급도 시점이 아니라 일정기간 동안에 측정되는 유량변수라 할 수 있고 공급량은 주어진 가격하에서 생산자가 판매하고자 하는 최대수량으로 실제 판매된 수량과는 구분 된다. 다른 모든 조건이 일정할 때 가격이 상승하면 공급량이 증가하고 가격이 하락하면 공급량이 감소하는 것을 공급의 법칙이라 한다.
부동산공급은 일정기간 동안에 주어진 가격하에서 개발토지 또는 신규건축 분양자나 기존 부동산 소유자가 부동산을 매도하거나 임대하고자 하는 욕구를 말하며 토지의 물리적 공급, 토지의 경제적 공급, 건물의 경제적 공급으로 구분하여 정리할 수 있다.
토지는 광대한 지표의 공간으로 평야, 산맥, 하천 등의 자연물로 이루어지며 인위적으로 인간이 사용하게 공급된 지표의 물량을 물리적 공급이라 하며, 토지이용을 위한 개발과 토지이용의 집약화 또는 공법상 규제완화와 용도전환, 토지이용의 대체 개발 등을 토지의 경제적 공급이라 하며 신규건축의 증가와 이용가능한 건물의 양 , 공가의 양, 건축법규 및 건축규제 완화 등을 건물의 경제적 공급이라 한다.
부동산 공급의 특성은 공간의 공급이고 위치의 공급이라는 성질을 갖고 있으며 비탄력적 공급(수요가 일어날 때 즉시 공급이 어려움)이고 과점적 공급(토지와 신규분양 건물은 매도자의 의사에 의해 공급이 이루어지는 경우가 대부분임)이며 부동산 공급은 물리적 존재량인 물리적 공급, 경제적으로 가용한 경제적 공급, 신규 보존등기에 의한 법률적 공급이다. 부동산의 공급자에는 생산자뿐만 아니라 기존의 주택이나 건물의 소유주도 포함되며 부동산 경제적 공급의 사례로는 공유수면 매립, 간척 개발 등으로 택지를 조성하여 분양하는 활동, 다양한 용도의 부동산을 건설하여 분양하는 활동, 자기가 소유하는 부동산을 매각하기 위해 시장에 내놓는 일, 임대용 부동산을 임대하는 일 등이 있다.
부동산 공급의 결정요인은 해당 부동산의 가격, 다른 부동산의 가격, 토지개발 비용이나 건물 생산가격, 기술수준, 관련 법적 규제(건축, 분양, 조세, 금융 등), 수요자의 반응, 공급자의 예상 등이다.
이상으로 부동산의 수요와 공급에 대해 정리했는데 우리나라는 정부가 경제정책을 부동산정책 중심으로 운영해 온 경향이 강했기 때문에 시장경제원리 보다는 정부정책에 의해 부동산의 수요와 공급이 인위적으로 조정되는 경우가 많았고, 또한 국민들이 부동산을 보유 활용 주거개념으로 인식하기 보다는 자본증식 수단으로 더 중요시하기 때문에 아파트가격이 하락하면 수요가 늘어나지 않고 반대로 수요가 감소하며 가격이 더욱 하락하고, 가격이 상승하면 수요가 감소해야 하는데 수요가 증가하여 부동산 가격이 폭등하여 부동산시장이 왜곡되는 사례가 많아 부동산 수요 공급조절이 곤란하여 국민경제 및 국가경제가 불안해 지고 있다고 주장하는 견해도 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
