정부의 각종 부동산 규제철폐에도 부동산시장이 빠르게 호전되지 않고 있다. 부동산시장이 침체되고 있는 이유는 다양하게 분석할 있겠지만 정부의 시장원리를 파괴하는 정책들이 그 원인이 아닌가 하는 비판적인 시각도 있다.
그 예로 “보금자리주택”이라는 무주택자에게 LH공사가 매우 저렴하게 아파트를 제공하는 정책을 들 수 있다. “청약가점제”에 의거 아파트를 분양 받는데 일정기간 무주택자로 일정조건을 구비하고 청약 신청하여 당첨되면 로또 복권에 당첨되는 만큼 분양프리미엄을 얻을 수 있다. 이 정책으로 아파트를 구입할 자금력과 의사가 있는 주택의 유효수요(구매력을 수반한 수요) 무주택자가 주택구입 수요욕구를 단절하고 계속 대박만 찾기에 주택매매시장이 침체하게 된 한 원인이 되었다는 견해도 있다. 현 정부가 LH공사는 저소득층 임대주택 위주 사업으로 전환하기는 하였지만 늦은 감이 있고, 부동산의 공공성 때문에 주택시장의 규제가 불가피하지만 우리나라는 정도가 심하지는 않은지 부동산시장에 대해 2회로 나누어 파악해 보기로 한다
시장이란 재화와 용역에 대한 수요와 공급에 의해 가격이 형성되고 매매가 이뤄지는 장소를 말하는데 어떤 특정한 장소를 지칭하는 개념뿐만 아니라 상품에 대한 수요와 공급에 관한 정보가 교환되고 그 결과로 상품이 매매되는 매개체를 포함한다. 이런 시장의 형태는 실물시장과 금융시장으로 크게 나눌 수 있으며 실물시장은 재화와 용역이 거래되는 생산물시장과 노동 자본 등 생산요소가 거래되는 생산요소시장으로 구분되며 금융시장은 국내화폐가 거래되는 국내금융시장과 외환이 거래되는 외환시장으로 구분된다. 또한 시장을 다수의 수요자와 공급자가 존재하고 상품의 동질성이 있으며 기업의 자유로운 진입과 토기가 이뤄지고 완전한 정보를 누구나 갖을 수 있는 완전경쟁시장과 그렇지 못한 불완전시장으로 구분할 수도 있다
부동산시장이란 일반재화시장과는 다르게 지리적 고정성이란 특성을 수반하고 부동산의 매매 임대가 거래되는데 적용되는 시장을 말한다. 부동산시장은 부동산 자체나 부동산에 관한 권리가 교환되는 장소라고 할 수 있으며 일반재화와 다른 부동산 특성 때문에 부동산시장은 일반재화의 시장과 다른 고유한 특징을 갖고 있다
부동산은 일반상품시장과는 다른 고유한 지역적 특성과 인문적 특성을 지니고 있기 때문에 고유한 특성을 갖고 있다. 부동산시장은 지역성(국지성)을 갖고 있고 거래의 비공개성을 가지며 부동산 상품은 비표준화 되어 있다. 시장이 공산품처럼 생산자 도매상 소매상 소비자로 조직되지 않고 생산자와 소비자가 직접만나는 비조직적이며 수요에 공급이 비탄력적이어서 수급조절이 곤란하다. 부동산 매매기간은 장기적이며 부동산은 다른 상품보다 공공성이 강하기 때문에 법적 제한이 과다하고 소수의 구매자와 판매자라는 특성을 갖고 있다
부동산시장의 유형을 살펴보면 용도상 분류와 주체와 객체에 의한 분류로 나누어 볼 수 있다. 용도상으로 분류하면 주거용 부동산시장, 상업용 부동산시장, 공업용 부동산시장, 농업용 부동산시장, 특수목적의 부동산시장으로 분류할 수 있고, 주체와 객체에 의해 분류하면 부동산시장의 주체가 누구인가 즉 부동산시장에서 시장활동을 영위하는 자를 중심으로 매도자시장과 매수자시장으로 분류하며, 객체에 의한 부동산시장은 개개의 부동산이 여러 가지 다른 부동산으로 분화(예를 들어 주택이 아파트, 단독주택, 오피스텔 등)될 경우 그 개개의 부동산들이 상호 대체성이 있을 때 성립되는 시장형태를 말한다
부동산시장의 기능은 시장의 개별 부동산이나 기타 부동산권리에 대한 수요공급의 변화에 대한 반응인 가격과 수량의 균형을 조정하는 것으로 첫째 부동산 상품의 판매자와 구매자는 소수이며 대체재가 없기 때문에 부동산시장도 기능을 원만히 할 수 없고, 모든 부지는 잠재적 구매자들에게 동일효용으로 사용하는데 있어 다른 부지들과 경쟁상태에 있기에 계속적인 부지경쟁의 기능이 있다. 둘째 부동산 자체나 부동산권리가 교환되는 부동산시장에서 부동산공간을 수요자에게 분배하고 개량물(건물)에 대한 분화된 공간의 분배가 이뤄지는 공간 및 자원배분의 기능이 있으며, 셋째 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와 임대 등의 교환이 이뤄지는 교환의 기능, 넷째 부동산 수요자와 공급자가 만나 가격이 성립되는 가격창조의 기능이 있고, 다섯째 부동산시장은 부동산활동주체인 투자자 건축가 개발업자 평가업자 임대업자 중개업자 등에게 업무상 가격결정이나 판단을 위해 거래에 대한 정보를 수집하고 이용하게 하는 정보제공의 기능이 있다. 마지막으로 부동산 소유자 관리자 개발업자 건설업자 등이 부동산의 유용성이 최대가 되도록 노력하게 할 수 있는 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
