부동산 관련 시장을 파악해 보면 토지와 건물공간의 이용 권리시장을 말하며 부동산의 소유 임대와 개발권 등을 포괄적으로 의미하고 이용목적과 입지에 따라 다양한 하위 혹은 분절공간시장(예로 사무실이 회의실, 휴게실, 학원 등 사용 공간으로 세분되는 경우)을 형성하며 임대료도 다양하게 형성되는 공간시장, 토지이용을 효율화하기 위한 행위 즉 건축활동이 일어나는 건설시장, 임대료 매매가가 형성되고 현금흐름이 발생 측정되는 자산시장, 부동산이 수익을 위해 사용 매매 임대 거래되는 시장과 부동산 관련 증권시장 등 자본시장(부동산 공공자본시장, 사적자본시장, 자기자본시장, 부체시장 등)으로 구분할 수 있다.
부동산시장의 종류는 크게 토지시장과 주택시장으로 구분 할 수 있는데 토지시장이란 토지의 이용 목적에 따라 주거용 상업용 공업용 광업용 특수용 토지시장으로 구분할 있다. 토지 시장가격은 균형가격으로 토지시장의 특성을 살펴보면 토지는 생산 증가가 불가능하다는 점이고 또한 토지시장은 개별토지시장과 동일수요와 공급이 일어나는 동일수급권 지역시장이 있으며 토지시장은 토지의 외부성이 강하게 작용한다는 것이다. 외부성이란 외부효과 또는 외부경제라고도 하는데 토지 자체의 가격 변동요인은 없어도 토지외부의 영향을 받아 토지 시장가격이 상승되거나 하락하는 현상을 말하는데, 부의 외부성과 정의 외부성으로 구분하며 부의 외부성은 자동차 교통체증, 비행장 공해, 공장매연이나 위해물질 배출, 위험기피시설이 입지하는 경우 등 토지가격이 급락하는 사례를 말하는데 NIMBY 현상을 야기하는 경우이고, 정의 외부성이란 불량지구 주택개량으로 주변 주거환경이 개선되어 주택가격 상승하는 경우, 신도시개발 또는 택지개발로 인해 주변 토지가격이 급등하는 경우나 지하철역 공항 등 교통편의 시설이 입지하는 경우 등으로 인해 토지가격이 폭등하는 사례를 말하며 PIMFY 현상을 초래하는 경우를 말한다.
또한 토지시장은 정보유통이 불완전하여 거래 쌍방간의 정보의 격차가 심해 직접거래는 어렵고 매도인과 매수인은 중개 전문업자인 중개인에게 부동산에 관한 정보를 많이 의존하게 되고 대부분 중개인에 의해 거래가 성사되는 시장의 특성을 갖고 있다. 토지시장의 유형에는 토지 임대시장, 토지매매시장, 개별토지시장, 부분토지시장, 전체토지시장으로 구분한다.
주택시장은 다른 상품보다 많은 자금을 통해 거래가 성립되는 시장으로 주택가치의 평가는 거래상 시간을 요하게 되고 매수자가 적정한 주택을 찾기에는 많은 시간과 경비가 소용되며 전문적인 지식(입지, 교통, 가격, 편의시설, 환경여건, 주의식, 금융, 향후 가치상승 여력, 조세 등)을 갖추어야 하기에 주택 역시 중개업자의 필요성이 중요하고 중개업자의 시장개입은 소비자 행동과 주택가격에 상당한 영향을 미친다고 할 수 있다. 주택시장에서 주택수요의 특징은 주택은 생활을 위한 필수적 수요로 가격비중이 타 재화에 대한 수요의 경우와 비교할 때 대체로 크며 위치의 고정성으로 인해 수요자의 구매절차나 구매조건에 대한 고려를 중시한다.
주택시장에서 주택수요의 종류는 신규수요와 교체수요로 구분할 수 있는데 신규수요는 가격이 저렴할 때 거래가 많이 일어나지만 재고 수요는 시장가격이 상승할 때 매수수요가 늘어나지만 매도자가 매도를 미루어 가격상승을 유도하는 2중적 시장의 구조를 지니고 있다
주택시장에서 주택수요의 요인을 살펴보면 인구변화, 소득의 변화, 주택의 가격, 대체재의 가격, 융자금의 유용성, 금리의 변동과 취득능력, 재산가치 증식 가능성 등이며 주택공급의 결정요인은 주택가격, 비용, 융자금의 유용성, 타 건축의 수익성 등이다
주택시장에서 주택의 입지적 속성과 주택자체의 속성이 중요하다고 할 수 있는데 주택 입지적 속성을 파악해보면 직장, 학교, 시장 또는 중심지와의 거리와 교통수단 등에 민감한 반응을 보이며 주거지의 쾌적한 환경도 중요하나 도심지에의 접근성과 환경의 쾌적성은 서로 상반되는 요인이라고 할 수 있다. 주택자체의 특성은 주택에 따라 다르게 나타나며 그것을 보는 매수자의 눈에 따라 다르게 평가된다.
주택시장에서 주택거래가 활성화되기 위해서는 주택공급이 원활하게 이뤄져야 하는데 그 원칙을 살펴보면 첫째 주택의 공급은 수요에 부응하는 적량성이 있어야 하고, 둘째 주택의 공급은 수요가 발생하는 시점에 공급하는 적시성이 있어야 하며, 셋째 주택은 접근성이 양호하고 주거환경이 쾌적한 적지성이 있어야 하고, 넷째 주택의 취득은 편리한 방법과 간단한 절차에 의해야 하는 간소성의 있어야 한다
이상으로 부동산시장을 크게 토지시장과 주택시장으로 구분하여 정리했는데 부동산시장은 부동산시장의 시장원리에 의해 시장이 형성되고 운영되는 것이 바람직한데 공공성을 앞세운 정부의 수요 공급에 관한 규제가 적정한지 살펴보고 필요 없는 또는 과도한 시장규제는 정부가 과감하게 해제 또는 철폐하고 이를 국민이 이해하고 신뢰 할 때 부동산시장은 활성화 될 것이다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
