정부가 우리나라 국내경기가 침체기를 벗어나 활성화 되려면 부동산경기가 살아나야 된다고 판단하고 부동산경기 활성화를 가로막는 각종 규제를 해제하는 정책을 수립 집행하고 있다. 최근 서울 수도권과 대구 부산 등 지방 분양시장에 아파트 청약 인파가 증가하고 미분양 물량이 급격히 감소하며 부동산시장이 활성화되고 있고, 분양호조로 건설회사가 사업의 모태가 되는 택지 확보에 총력을 기울이고 있다.
LH공사도 지난 1-2월 미분양 되고 있던 공동주택용지 88만제곱미터를 건설회사에 팔았다고 한다(작년 동기에 비해 면적대비 2.7배 핀매). 건설회사들이 최근 몇 년간 분양여건이 좋지 않아 택지 확보를 꺼려했던 것과는 차이가 있는 애기다. 부동산경기가 불황기를 벗어나 회복기로 접어든 것으로 보는 견해가 우세하다.
본 기고를 시작하며 서두에서 기술한 대로 우리나라는 역대 정부가 국내 경제정책의 수립 운영에 부동산정책을 중요하게 다루며 운영해 왔다고 할 수 있기 때문에 정부나 국민이나 부동산 경기변동을 잘 알고 정부정책을 수립 운영하고 개인 경제생활을 영위해야 할 것으로 판단된다.
그럼 과연 경기변동에서 경기란 무엇을 말하고 경기변동은 어떻게 진행되는지 경기변동의 유형과 경기예측에 관해 살펴보고 부동산경기는 무엇이며 어떠한 요인으로 어떻게 변동하며 부동산 경기변동의 유형과 부동산경기변동의 측정은 어떻게 하는 것인지 부동산 경기변동의 이해를 위해 중요한 부문이므로 2회에 걸쳐 파악해 보기로 한다.
경기란 시장경제 체제하에서 시장의 시황을 말하며 노동 자본 기술진보등의 변화로 인해 국민소득 및 산업 활동이 규칙적이고 반복적으로 변화하는 현상을 경기변동이라 하며 경기변동은 경제활동이 상당한 규칙을 보이며 확장국면과 수축국면이 반복되어 나타나는 현상 즉 경기순환이라고 할 수 있다.
경기변동은 반복적이되 비주기적이며 지속적이되 비대칭적이다. 또한 경기변동은 몇몇 특정분야나 경제변수에만 일어나지 않고 많은 경제활동에서 거의 동시에 일어나는 특징을 갖고 있다.
경기변동의 국면은 국민소득이 시간 경과에 따라 장기추세선 즉 시계열적으로 일정하게 증가하는 것이 아니라 파동을 치면서 변화한다는 것으로 경기변동의 주기는 경기변동 저점국면에서 다음 저점까지를 하나의 주기로 보며 이러한 주기는 단기냐 아니면 장기냐에 따라 단기순환, 중기순환, 장기순환으로 구분한다. 단기순환은 보통 3-4년, 중기순환은 8-10년, 장기순환은 50-60년 주기로 학자들은 정리하고 있다.
경기변동의 국면은 경제활동이 전체적으로 상승하는 호황기(확장기, 번영기), 확대되었던 모든 경제활동이 활기를 상실하며 투자 고용 소비 소득 판매 기업이윤 등이 모두 감소하는 후퇴기, 소비지출 투자지출 등이 후퇴국면보다 더욱 나빠지고 고용과 소득도 크게 감소하는 불황기(수축기, 침체기), 불경기를 벗어나 경제활동이 서서히 활기를 보이기 시작하는 회복기로 구분한다
이러한 경기변동이 일어나는 경기예측은 미래의 경제상황에 잘 대처할 수 있도록 하며 경제정책 결정자들로 하여금 그들의 정책을 경제상황에 적절히 조정하도록 해주는데 확장지수, 기업실사지수, 경기종합지수 등이 있다.
부동산도 일반경제와 마찬가지로 성장과 쇠퇴 등 경기순환 싸이클을 갖고 있다. 부동산경기는 경제순환과 밀접한 관계를 갖고 있으며 경제가 좋으면 파생효과를 갖는 특징이 있고 경제순환이 일어나면서 시차를 두고 부동산 경기순환이 일어난다. 부동산경기는 크게 두 가지로 구분하는데 협의의 부동산경기란 주거용 주동산 건축경기를 말하고 광의의 부동산경기란 상업용 공업용 부동산의 건축경기를 포함하며 최광의의 개념은 토지경기를 포함하며 일반적으로 부동산경기라 하면 아파트를 중심으로 한 주택건축경기를 말한다.
부동산경기가 어떤가의 측정은 건축경기, 가격변동, 주택의 거래량, 택지의 분양실적, 공실율 등의 변량주택부문의 관련지수 등을 고려하여 에측하며, 부동 산경기변동의 요인은 인구증가, 수요증가, 기술진보, 유행의 변화, 해외시장개척 등 끊임없이 변동하는 경제현상과 부동산 경기변동 외생적 요인인 전쟁 신소재개발 등과 내생적 요인인 부동산개발, 건축활동의 변화추이 등이 해당된다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
