지난번 기고에서 경기 및 경기순환, 경기변동 국면 및 경기변동 예측에 대해 알아보고 부동산 경기변동의 의의 및 부동산 경기변동의 측정에 대해 기술했는데 본회 기고에서는 부동산 경기변동의 특징과 부동산 경기변동의 유형을 살펴보고 부동산 경기변동의 요인은 무엇인지 알아보며 부동산 경기와 일반경기와의 관계 대해 파악해 보기로 한다.
부동산 경기변동의 특징은 부동산경기 순환은 일반경기 순환과 상관관계가 있지만 국지성과 지역성을 갖고 있어서 부동산경기는 도시마다 달리 변동하고 같은 도시라 하여도 그 도시안의 지역에 따라 각각 다른 변동양상을 보인다. 부동산경기의 변동주기(약 17-18년 )는 일반경기 변동주기(약 9-10년)보다 길다고 주장하는 전문가도 있으나 우리나라는 일반경기 주기와 동일하게 병행하여 순환한다고 보는 주장이 우세하다. 부동산경기는 일반경기와 병행하는 것이 통상적이나 선행, 역행, 후행 할 수도 있으며 부문시장별로 변동의 시차가 존재하는데 주거용은 선순환의 경향이 있고 상업용 공업용은 일반경기와 일치하는 경향이 있다.
부동산경기변동의 유형은 회복시장, 상향시장, 후퇴시장, 하향시장, 안정시장으로 구분할 수 있다. 회복시장은 경기의 하강이 하향을 멈추고 상향으로 변동을 보이는 시장으로 고객출입 증가, 공실율 및 공가율 감소, 택지거래 침체에서 회복시작, 건축허가 신청건수 증가, 매도자 중시 시장으로 변화, 개별적 지역적으로 회복 등의 현상이 일어나는 국면이다. 상향시장은 회복시장이 지속해감으로써 호황에 이르러 경기상승국면을 지속하는 시장으로 부동산 거래가 활기를 띠며 과거 사례는 하한선, 매도인의 관리에 중점을 둬야하고 지역에 관계없이 거래 활발하며 가격이 상승하는 국면이다.
후퇴시장은 경기의 상승국면이 정점에 이르러 상승세가 하강세로 바뀌어 하강세가 중심을 이루지만 아직은 불황의 시황에까지 하강하지는 않은 국면으로 매수자 중심시장으로 변화하고 공실율 점차 증가, 일부지역 거래활동 중단, 우리나라의 경우 투기억제조치로 후퇴시장의 양상이 짧은 시간에 진행되어 곧바로 불황의 시장으로 하강해버리는 현상, 거래감소와 가격하락, 거래 한산하여 닫히는 시장, 회복은 장기간 소요되지만 후퇴는 단기간에 이루어지는 국면이다.
하향시장은 불황하에 지속적으로 경기하강이 진행되는 시장으로 지속적으로 가격 하락, 건축활동 둔화, 공실율 증가, 규모가 큰 부동산과 신개발지역의 택지 등은 큰 타격을 받고, 거래사례는 상한선, 과열경기를 경험한 곳 일수록 깊은 불황을 경험하게 되고 매수자 중시현상이 일어나고 건축허가 건수 저하, 과열 투기 후 곧바로 하향시장으로 이어질 경우 막차 탄자의 불평 등으로 사회문제화 되는 국면이며 일반시장과는 달리 부동산 시장에서만 고려대상이 되는 안정시장이 있는데 불황에 강한 유형의 시장으로 위험이 작은 시장, 수익성 부동산 시장, 그 지역적 수중과 적합한 규모의 부동산으로 개발지역 보다 위험이 적고 종전가격을 신뢰 할 수 있는 시장 국면을 말한다.
부동산 경기변동의 요인은 일반적 요인으로 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분하여 설명할 수 있는데 첫째 사회적 요인은 인구의 상태, 주택 보급율, 주택 건설호수, 가구구성 및 가구분리의 상태, 건축양식의 상태, 도시형성 및 공공시설의 정비상태, 교육 및 사회복지의 상태, 부동산거래 사용 수익의 관습 등이고, 경제적 요인은 도매물가지수, 국민총생산(GNP), 임금 및 고용의 증가, 이자율 통화량, 조세의 상태, 무역수지, 기술혁신 및 산업구조의 상태, 교통체계의 상태 등이다. 부동산경기변동 행정적 요인은 토지이용에 관한 계획 및 규제의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등이 관한 규제, 택지 및 주택에 관한 시책, 부동산에 관한 세제의 상태, 공시지가 제도 등이다
부동산경기와 일반경기와의 관계를 파악해 보면 부동산경기는 일반경기에 비해 타성이 작용하여 그 정점이 높고 저점이 깊으며 부동산 경기변동이 일반경기의 진퇴에 대해 뒤지는 시간차를 갖고 있다는 주장도 있으며 또한 부동산경기는 일반경기와 타성현상을 전제로 일반경기와 병행하는 것이 통상이나 후행 역행하기도 하며 경기의 회복에 오히려 부동산경기가 선행하는 경향도 있다고 할 수 있다.
이상과 같이 부동산 경기변동에 관해 정리해 보았는데 경기변동은 그 순환과정이 정확히 구분되어 있는 것이 아니며, 또한 경기변동을 누가 알려주는 것도 아니기에 각 경제주체나 개인이 관심을 갖고 일반 경기변동과 부동산 경기변동에 관련된 각종 정보를 수집, 분석하여 평가하며 경제생활을 영위해야 할 것이다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
