그 동안 재산증식을 위한 투자라고 하면 부동산투자가 가장 좋은 방법이라고 일반적으로 선호 했었는데 근래에 부동산경기가 장기간 침체하면서 부동산투자에 대한 호의적 인식이 사라지고 있는 듯 하다. 그러나 아직도 거금이 생기면 무엇을 하겠냐고 질문하면 부동산에 투자하겠다는 의견들이 많다고 한다. 얼마 전 로또복권에 당첨 돼 29억원을 번 사람이 그 돈으로 빌딩을 사겠다는 신문기사가 바로 그 사례다.
또한 요즈음 부동산경기가 회복세로 돌아서면서 부동산투자에 대한 인식이 조금씩 전환되는 조짐이 보이고 있다. 최근 매스컴 보도에 의하면 서울 아파트 경매낙찰가율(감정가대비 낙찰가 비율)이 85%를 넘어 4년 새 가장 높다고 한다(경매낙찰가율 2012년10월 74.68%에서 2014년3월 85.78%로 상승 ). 부동산투자에 관심이 모아지기 시작되었다고 볼 수 있다.
그러나 우리는 부동산에 투자하면 몇 년 이내에 두 배 이상은 가격이 올라야 된다고 생각하는 사람들이 많다. 일부국민들은 부동산투자에 대해 올바르게 인식하지 못하고 투기만을 생각하고 있다는 얘기다. 본 기고에서 부동산투자에 대하여 정확하게 이해하고 실행할 수 있게 되기를 기대하며 부동산투자의 의의와 장단점, 부동산투자의 수익과 위험, 재산 3분법, 부동산투자 실행과정, 결정기법, 부동산투자와 투기, 토지투자, 주택투자 등 에 대해 6회에 걸쳐 정리하기로 한다.
투자란 장래의 수익을 획득할 목적으로 합리적인 안정성과 원금의 회수를 전제로 하여 일정기간 동안은 특정 자산에 자본과 노력을 투입하는 행위로 장래의 불확실한 수익을 위해서 현재의 소비를 희생하는 행위라고 정의되기도 한다. 투자는 수익의 극대화를 목표로 하는데 수익은 불확실하므로 항상 위험을 내포하고 있기 때문에 투자의 수익도 중요하지만 이에 못지않게 위험을 극소화 하는 것도 중요하다. 투자는 실물투자와 재무투자로 구분할 수 있는데 실물투자는 자원의 희소성이나 인플레이션 등에 의해 상품가치가 증가하는 실물에 대해 투자하는 것으로 금 은 보석 골동품 예술품부동산 등에 투자하는 것이고 재무투자는 공채 주식 사채 외환 등의 금융 유가증권에 대한 투자로 통화가 안정되고 경제성장이나 생산성향상 등이 유리하게 되면 재무투자의 기회가 많아진다.
부동산투자란 부동산을 대상으로 장래의 수익을 획득하기 위해 자금과 노력을 투입하는 것이다. 부동산에 투자하는 이유를 살펴보면 부동산투자에 있어서 어떤 투자자는 효용의 극대화를 목적으로 하기도 하고(주택의 소유, 거주), 어떤 투자자는 부의 극대화(양도차익)를 목적으로 하기도 한다. 일반적으로 부동산투자는 부동산을 대상으로 장래의 수익을 획득하기 위해 현재의 대가를 희생하는 것으로 부동산투자는 부의 극대화를 목표로 한다. 또한 부동산에 투자하는 이유는 안전성과 수익산출성(return yield)에 있다고 할 수 있는데 주기적인 임대소득, 보유기간 말에 양도로 인한 자본이득, 세금보호, 인플레이션에 대한 보호( inflation hedge), 사회적 지위(prestige)를 제공하기 때문에 실물투자인 부동산을 선호하는 이유라고 할 수 있다
부동산투자는 부동산 고유의 특성으로 인해 다른 재화에 대한 투자와는 달리 여러 가지 특징을 갖고 있는데, 개별성(비동질성, 비대체성)을 갖으며 공급에 한정성이 있고 투자의 안전성이 강하며 투자소득이 발생하고 토지의 특성인 영속성 다양성 위치와 효용 등의 특징을 갖고 있다.
부동산투자의 순기능인 장점은 첫째 운영수익(임대수익, 사용수익)과 매각에 따른 양도차익 즉 자본이득을 얻을 수 있고 둘째 저렴한 이자의 비용을 융통하여 투자할 경우 수익율이 높아지는 지렛대효과(leverage effect)를 얻을 수 있으며 셋째 부동산에 투자할 경우 현금보유 시보다 낮은 세율, 세액공제 등 세금을 최소화할 수 있어 절세효과가 있으며 넷째 물가상승이 지속되는 시기에 투자하면 실질구매력이 보호되고 다섯째 저당권 설정으로 인한 자금융통이 원활하다는 점이다.
부동산투자의 역기능인 단점은 첫째 부동산투자에 따른 환금성이 낮다는 점으로 특히 불경기에는 이런 경향이 두드러지며 둘째 사업위험이 크며 투자자의 노력이 필요 하고 셋째 불경기시 부(-)의 지렛대 효과가 발생할 수 있으며 넷째 거래비용(중개수수료, 취득세 등 세금과 기타비용)이 과다하고 다섯째 부동산투자에는 토지이용규제, 개발의 통제 등 여러 행정적 규제가 행해지고 있어 토지이용에 제한을 받을 수 있고 마지막으로 자산의 거래단위가 커서 위험부담이 가중된다는 점이다.
부동산투자의 목적을 파악해 보면 다양하게 정리할 수 있겠으나 부동산투자의 목적은 일반적으로 부동산을 장기 보유하여 물가가 상승하는 경우 인플레이션에 의한 실물가치 상승으로 자본이득을 획득하고자 하는 동기에서 투자하는 경우와, 부동산을 개발 분양함으로써 부가치를 창출하려는 목적, 또는 부동산 전매를(매입 후 그대로 다시 매도하여 차익을 수취하는 경우) 통하여 단기자본이득을 획득하려는 목적 등 을 들 수 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
