부동산투자에는 수익만 창출되는 것이 아니며 불확설성으로 인한 위험도 동시에 존재한다. 부동산투자의 수익과 위험 양면을 파악해 보자. 부동산투자 수익을 측정하는 수익률(rate of return)은 투하된 자본에 대한 산출의 비율을 의미하며 기대수익률과 요구수익률, 실현수익률이 있다.
기대수익률이란 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률을 말하는데 예를 들면 1억원에 어떤 땅을 사서 1년 후에 비용을 제하고 1억 1천만원에 팔 수 있을 것을 기대할 수 있다면 기대수익률은 10%가 된다. 요구수익률이란 투자자가 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률로 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 들어 있으며 투자자는 적절한 요구수익율이 충족되지 않는 한 투자를 하려고 하지 않는다. 실현수익률은 투자가 이뤄지고 난 후에 현실적으로 실현된 수익률을 말하는데, 투자의 의사결정은 기대수익율과 요구수익율을 비교함으로써 이워진다고 할 수 있다.
부동산투자에서 중요시 검토해야 할 위험(risk)은 다양한 근원으로부터 발생한다. 부동산투자의 위험을 불확실성의 대가에 의한 위험의 비용으로 그 종류를 살펴본다.
부동산투자의 위험은 첫째로 비유동성의 위험을 들 수 있다. 비유동성의 위험이란 부동산을 현금화하고자 할 때 매매가 어렵다든가 또는 급매로 부동산소유자가 손실을 갖을 수 있는 것을 말하는데 부동산투자의 가장 큰 위험이다. 둘째로 이자율 위험인데 이자율 변동에 의해 부동산 수익율이 변화하는 것을 말한다. 부동산의 가격은 다른 조건이 일정하면 이자율의 변동에 반대로 움직인다. 즉 이자율이 상승하면 부동산 가격은 하락한다. 셋째 사업상 위험으로 부동산업 자체의 수익성에 관한 위험인데 사업상위험은 시장상황의 변동 또는 경기변동으로부터 야기되는 경우가 많으며 일반경제가 위축 되면 부동산에 대한 수요가 감소하여 사업상 위험에 봉착하게 된다. 넷째는 법적위험이다. 부동산투자자들이 갖는 부동산 재산권은 법적환경에 많은 영향을 받는다. 정부의 여러 정책 중 지역제 지구제, 토지이용규제 등은 법적 환경의 중요한 구성요소이고, 부동산의 세제 부동산의 이용이나 분양, 임대에 관한 법규의 변경 등도 부동산 투자수익에 관한 불확실성을 야기하는 원인이며, 정부의 통화정책이나 재정정책은 시장이자율을 변화시키고 수요에 심리적 영향을 주는 위험이다.
부동산투자에서 투자자는 투자에 따른 기대수익과 위험도를 고려하는데 위험에 대해 투자자가 어떤 태도를 보이는가에 따라 위험에 대한 투자자의 태도유형을 위험기피형, 위험중립형, 위험선호형의 3가지 유형으로 구분한다. 위험기피형은 투자에 따른 기대수익 보다 위험도를 작게하려는 유형으로 안전한 투자대안을 선택하므로 저수익을 실현한다. 위험중립형은 투자에 수반되는 위험도를 고려하지 않고 기대수익에만 의존하는 투자자를 말하고 위험선호형은 투자에 따르는 위험보다 기대수익을 크게 하려는 투자자로 고수익이 창출되는 투자대안을 선택하므로 투자에 수반되는 위험이 큰 대안을 선택하는 유형이다. 보통 투자자는 기대수익율이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우 투자자는 보다 안전한 투자대안을 선택하려 하고, 반대로 위험도가 동일한 경우에는 보다 기대수익율이 큰 투자대안을 선택한다.
투자에서 위험을 제외시키는 위험의 처리방법은 안전한 곳에만 투자하여 투자자금의 손실을 보지 않도록 하는 방법을 말하는데 안전한 투자 수단으로는 정부채권이나 정기예금 같은 것을 들 수 있고 이러한 식의 투자방법을 위험을 제외하는 방법이라 하는데 보수적 예측방법으로 위험을 처리하기도 한다. 보수적 예측방법이란 투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 것이다. 그러나 수익을 추구하는 투자에서 위험을 기피하고 수익을 올리기 위해 한 종목에만 집중적으로 투자하지 않고 여러 종목에 분산 투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산 투자이론이 포트폴리오 이론으로 재산 3분법이다 .
재산 3분법이란 재산을 부동산, 증권, 예금 중 어느 한 가지에만 집중시키지 않고 부동산, 증권, 예금 3분야에 분산하여 투자하는 것으로 경기변동에서 오는 위험부담으로부터 벗어나고 수익을 안정적으로 투자하는데 목적을 둔 자산관리 방법이다.
투자자산별로 비교해 보면 부동산은 안정성이 보장되고 수익성이 높게 평가되지만 처분에 시간을 필요하므로 환금성에서 불리하다. 한편 증권은 주가의 상승과 이익배당으로 수익성이 높은 편이고 매매가 용이해서 환금성에서는 유리하나 주가 하락시 깡통계좌가 발생하는 등 안정성이 떨어지며, 예금은 환금이 신속하여 환금성이 좋으며 원금이 보장되는 안정성이 있으나 수익성에서 부동산이나 증권 보다 불리하다. 그러나 자산을 부동산 예금 주식으로 3분한다고 해서 반드시 좋은 결과를 얻는 것은 아니며, 재산 3분법은 재산관리에 유익한 방법이기는 하지만 수익과 부동산의 중요도를 감안하고 부동산에 대한 선호도를 감안하여 우리는 투자라고 하면 부동산을 생각하고 지금까지 부동산투자가 해방 이후 국가 경제발전과 비례해서 재산 증식의 가장 좋은 투자방법으로 실행되는 것이 아닌가 생각한다. / 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
