부동산투자 다음 단계로 부동산투자 결정기법에 대해 파악해보기로 하자. 부동산투자의 결정기법이란 투자안의 가치를 분석, 평가하여 이의 경제적 타당성을 검토하는 방법을 말하는데 현금흐름 할인방법과 전통적 방법으로 구분한다. 현금할인 방법은 투자자로부터 예상되는 장래의 수입과 지출을 추계하고 추계된 현금수지에 관한 위험을 평가하여 이를 토대로 투자여부를 결정하는 것이다. 부동산투자 시 투자금액은 현재시점에서 지출되나 투자로부터 발생되는 수익은 미래에 발생한다. 그런데 동일한 금액이라도 현재시점에서의 가치와 미래시점에서의 가치가 상이하기 때문에 투자결정을 위해서는 시점의 일치가 필요하며 미래시점에서 발생되는 수익을 현재시점으로 할인하는 것이 필요하다. 이를 이용한 방식이 순현가법(순현재가치법: NPV)과 내부수익율법(IRR)이다.
순현가법이란 투자의 현금유출(투자금액)과 현금유입(임대료, 양도차익등 수입금)의 시점을 감안 화페의 시간가치를 고려하여 현금유입의 현재가치가 현금유출의 현재가치보다 클 경우 투자안을 채택하는 방법이고 내부수익율법은 투자안의 현재가치를 0으로 하는 할인율을 구하여 이를 요구수익율과 비교하여 투자여부를 결정하는 방법이다.
투자결정 기법 경험셈법은 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시하는 방법으로 승수법(총소득승수, 순소득승수, 세전현금승수, 세후현금수지승수)과 수익률법(종합자본환원율, 지분배당율, 세후수익율)이 있으며 비율분석법 (대부비율:LTV, 부채감당율:DTI, 총자산매상율, 영업비율) 등이 있다. 또 레버리지 비율(Leverage Effects)을 활용하는 방법이 있는데 레버리지는 지렛대 작용을 뜻하며 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용하여 투자이익을 증대시키는 방법을 말하고 기타 투자분석기법으로는 회계적 이익률법(평균이익율법), 회수기간법 등이 있다.
부동산투자에서 간과 할 수 없는 사항이 바로 투자와 투기에 관한 비교 언급인데 이미 언급한 바와 같이 부동산투자란 부동산을 생산 활동에 이용하여 이윤을 추구할 목적으로 하는 것이지만 투기는 어떤 매매거래를 행하는 목적이 단순히 가격 변동으로 인한 양도차액을 획득하는 것을 말한다.
부동산투기가 발생하는 원인은 여러 가지가 있을 수 있으나 그 중 중요한 사항을 열거하면 첫째 부동산시장은 완전한 정보의 획득이 성립하지 않는 불완전시장이기 때문에 부동산시장에 참여하는 경제주체간에 보유하고 있는 정보의 양과 질이 차이가 나므로 일부 경제주체가 우월한 정보를 바탕으로 차익을 올리기도 하기 때문이며 둘째 신도시개발, 도로나 철도의 신설, 산업발전으로 인한 공장 건설 증가, 경제성장으로 인한 소득수준의 증가로 토지와 주택의 수요 증가가 발생할 경우 가격의 급격한 상승을 초래하여 부동산 투기가 활발해지고, 셋째 인플레이션이 급속하게 진행될 경우 금융자산 보다는 부동산을 비롯한 실물자산에 투자하려는 환물심리가 부동산투기를 발생시키며, 넷째 우리나라 사람들은 토지를 비롯한 부동산에 대해 전통적으로 소유욕구가 강하고 이 강한 소유 욕구는 토지와 주택에 대한 과다수요를 일으켜 토지와 주택가격을 급등시키는 투기가 발생한다고 볼 수 있다.
그러나 부동산투기가 역기능만 있는 것이 아니라 순기능도 있다고 볼 수 있다. 부동산투기는 대체로 경제에 좋지 않은 영향을 끼치지만 부동산투기로 인해 부동산가격이 상승하고 거래가 늘어나면 다른 일반경제가 살아나서 일반경기가 활성화 되며 투기로 부동산 가격이 급등하면 기업들의 부동산개발사업 참여를 촉진시켜 택지의 민간개발사업이 늘어나고 건설회사들의 주택공급을 확대시켜 주택공급부족을 해소시키는 장점도 있다.
부동산투기의 단점은 단기간에 부동산가격을 상승시키므로 투기자는 막대한 자본이득을 수취해 한탕주의를 만연시키고 기업투자와 건전한 근로의식을 저하시키며 계층간 위화감을 증대시키고, 부익부 빈익빈라는 부의 편재현상을 초래하며 부동산시자의 자율적 조절기능을 마비시킨다.
이러한 투기를 억제하기 위해서는 부동산 가격상승에 따른 장래의 기대이익을 감소시키고, 화폐이자율의 인상으로 부동산 신규수요를 억제하며 대출규제로 투자자금의 확보를 억제하는 등의 금융정책과 부동산 조세율의 인상, 부동산거래를 제한하는 각종 법적 규제의 시행을 들 수 있다. 그러나 투기의 순기능에서 언급한 바와 같이 투기가 경제 활성화에 도움을 주는 면을 고려한다면 과도한 투기억제 정책은 경제에 악 역향을 미칠 수 있다고 볼 수도 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
