토지는 모든 생명체에 있어서 필수적이다. 특히 인간사회에 있어서 토지는 지리적 법적 사회적 경제적으로 필수적이고 이들 각 분야는 인간사회에서 상호 연관되어 있다. 지리적 측면에서 토지는 물리적 위치, 이용 분배와 활동을 제공하고, 법적으로는 소유관계, 공공성을 확보하기 위한 토지에 대한 법적규제 등 연관성을 갖고 있고, 사회적으로는 모든 사람에게 공유되는 자원으로써 상품으로써 의 이중성을 갖고 있으며, 경제적으로는 토지 자본 노동 경영 생산요소 중 하나로 작용한다. 이러한 토지의 속성 즉 개별성, 고정성, 영속성, 공급의 한정성, 유용성, 용도의 다양성 등에 대해서는 3회 기고문에서 이미 파악해 본 바가 있다.
토지투자는 토지의 유형에 따라 다양하게 살펴볼 수 있지만 우선 기본적으로 지적법상 토지의 분류(28개 지목)에 대한 이해가 있어야 하고, “국토의계획및이용관한법률”상 용도지역( 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역) 과 용도지구( 고도지구, 미관지구, 풍치지구 등)와 용도구역(개발제한구역, 수산자원보호구역 등), 또한 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되는 사항 등 토지에 대한 공공성확보를 위한 각종 토지관련 공법사항을 숙지하여야 한다.
토지투자의 분야가 다양하나 우리가 많이 경험하고 관심이 많은 택지, 임야 및 농지 투자에 대해서 기본개념부터 정리해 보기로 한다.
택지란 주택 점포 공장 여러 가지 건물부지로 이용되거나 이용되는 것이 사회적 경제적 행정적으로 합리적이라고 인정되는 토지를 말한다. 택지는 지적법상 대지를 포함하는 개념으로 그 용도에 따라서 주거지, 상업지, 공업지 등으로 구분하고 현재 어떤 부지로 이용되고 있는 토지와 장차 이용될 토지이다. 택지의 유형은 물리적 측면(유형적 이용) 및 권리관계에 따라 나지(갱지), 건부지, 차지, 저지 등으로 분류하며 택지의 성숙도에 따라 성숙지(즉시 건축 활동이 가능한 토지)와 미성숙지( 이용 및 건축 활동이 가능할 때 까지 상당한 시간과 개발비용을 투입해야 하는 토지)로 분류한다.
택지투자 시에는 이러한 택지의 개별적 요인을 파악해야 하는데 제일 먼저 택지의 위치를 중요한 사항으로 검토해야 한다. 지가는 입지가격이라고 하는데 위치의 유용성이 많은 택지는 가격이 높게 평가되고 유용성이 낮은 택지는 가격이 낮게 형성되는 데 이를 입지교차법이라고도 한다. 역이나 정류장 등과 같이 교통인구가 모이는데 필요한 교통시설과 백화점, 시장과 같이 인구를 흡인하는데 필요한 도로 등에 대한 위치분석이 필요하다. 도로의 폭 가로의 구조도 중요하며 상점가에 있어서는 보도, 차도의 구별 및 포장상태, 조경, 일방통행 등에 따라서 영향을 받는다.
두 번째로 획지의 지적, 지세, 지질, 지반 등도 세밀하게 파악해야 하는데 토지의 면적은 최소한 이용단위에 적합해야하며 지적의 형태는 지역지구제, 건축규제에 따라 최유효이용의 원칙에 적합해야 하고 정지비와 토지개발비는 지세(경사, 고저, 요철 등 물리적 개념), 지질 지반에 따라 공사비가 좌우되기 때문이다.
세 번째로 획지의 접면너비, 깊이, 형상, 일조, 통풍, 건습, 고저, 접면가로와의 관계 등도 중요하게 파악해야 하며, 네 번째로 공공시설, 상업시설 등의 접근정도도 주거지에 있어서 편리성 쾌적성을 좌우하기에 토지가격에 영향을 미치기에 잘 확인해야 하고, 다섯 번째 상하수도, 전기 지역난방 시설의 유무와 그 이용가능 여부도 고찰해야 한다. 마지막으로 변전소, 오수처리장, 위험시설, 혐오시설과의 접근정도도 환경가격과 깊은 관계가 있기에 중요하게 살펴보아야 한다.
임야와 농지는 한때 아주 각광받던 토지 투자이다. 1980년대 우리나라 경제개발이 활발하게 진행되던 시절 일명 “묻지 마 투자” 또는 “기획부동산 투자“라고 전체 실물 재무투자는 물론 부동산투자 중에서 고수익을 창출하는 투자로 유명하다. 그러나 정확한 투자계획과 검토 없이 이웃 따라 즉흥적인 투자에 나섰다가 현지시세보다 월등히 비싸게 매수하여 손해를 보거나 매도가 되지 않아서 자금이 장기간 묶여 있는 피해를 본 사례도 많다. 임야투자 시에는 진입로확보, 지역발전 방향, 개발가능성, 소유권이전등기 문제(지분등기는 가급적 피해야 함) 등 사항에 대해 현지를 방문하여 현장 확인 및 시장조사와 지역지자체에 확인하는 절차를 반드시 거친 후 심도 있게 검토해야 한다. 특히 지방 임야 및 농지 투자 시에는 부동산 등기의 공신력이 없는 점에 유의하여 등기부상 소유주만 중요한 것이 아니라 실소유주가 따로 있을 수 있을 수 있음을 주의해야 하고 농업진흥구역 농지는 전용이나 건축행위가 강하게 규제됨을 알아야 한다.
마지막으로 토지투자 주안점 및 유의할 사항을 정리하면 첫째 토지투자 목적이 이용 개발 전매 중 어느 것인지 분명히 하고 투자대상을 정해야 한다. 둘째 토지는 장기(최소 5년 이상)투자를 기조로 해야 하며(단기매매가 불가함), 셋째 자기자금 위주로 자금계획을 보수적으로 작성해야한다. 넷째 진입로 확보는 필수적이고 개별등기(지분등기 토지는 권리행사가 제한됨)되는 토지여야 한다. 다섯째 현장 확인을 하고 현지시세 조사를 확실히 하며 해당 시,군,구청을 방문하여 법적규제 및 용도확인, 건축가능 여부를 세심히 검토해야 한다. 여섯째 개발정보 및 지역발전정보 등 미확인 정보에 대해서는 비판적으로 파악 분석하고, 일곱 번째 토지투자는 고수이익의 매력은 있지만 비유동성위험(가격은 오르나 팔리지 않음)이 아주 높은 투자라는 점을 명심하며, 마지막으로 투자자 나름대로 본인의 투자검토에 필요한 쳌크리스트를 작성하여 투자를 실행하는 지혜가 필요하다. / 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
