주택이란 사람이 일정한 장소에서 장기간 거주하며 개인적인 삶과 가정생활을 영위하는 터전으로 안식처라 할 수 있다. 주택은 사생활의 독립성을 유지시켜주고 사회생활을 하도록 하는 장소이며 경제적 재화이다. 주택은 인간이 소비하는 재화 중에서 가장 내구성(주택의 평균수명 40-50년)이 강한 특성을 갖고 있으며, 위치가 고정되어 있고, 상하수도 전기 가스 도로 치안 등 각종 공공서비스의 필요성이 강하게 요구되고, 위치에 따른 인근지역 환경의 영향을 받으며, 가계지출의 여러 항목 중에서 비용이 가장 많이 드는 가계소비의 비중이 가장 큰 항목이다.
또한 주택은 공공성이 강하기 때문에 일반재화에 비해 정부의 시장 간섭을 많이 받는 재화로 정부의 주택에 대한 시장 간섭은 오늘날 전 세계적인 현상이 되었다. 주택은 단순한 소비재가 아니라 일반국민이 갖는 가장 중요한 자산의 한 항목으로 주거개념 보다는 자산증식의 투자개념이 강하고, 그 구성요소가 복잡하고 거액의 거래비용이 수반되는 생활을 담는 그릇이라고 다양하게 그 특성을 설명 할 수 있다.
특히 우리나라는 주택에 대한 인식이 거주개념보다는 자산증식의 투자개념이 강한데 최근 주택시장 현상을 살펴보면 점차적으로 투자측면에서 거주개념으로 바뀌어가는 듯한 느낌이 있다고 주장하는 의견도 있다. 전세가격이 매매가격에 70%를 넘는 지역이 발생해도 매수세가 크게 확산되지 않고 있는 상황과 젊은 층을 대상으로 임대선호도가 확산되는 경향이 있다고 하기 때문이다. 그래서인지 시중에서 이제 아파트 투자시대는 지나갔다고 주장하는 이도 있다.
그러나 이는 경기변동을 감안하지 않고 장기간 부동산 불황이 길어져서 나오는 주장이라 볼 수 있고 아직도 부동산하면 아파트를 중심으로 한 주택시장을 거론하게 된다. 최근의 분양시장 대구 수성구 모 아파트 청약에서 139:1의 청약율을 기록한 사실과, 임대주택 공급을 활성화하기 위한 ‘임대주택 리츠’ 사업에 은행 증권사 등 금융사들이 13조를 투자한다는 뉴스는 비록 주택투자의 대상과 방법은 변화가 있을지라도 주택투자에 대한 선호도는 변함이 없다는 사실을 의미한다.
주택투자 시 고려할 사항은 안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 내구성, 미관성, 경제성, 투자성 등을 열거할 수 있는데, 구체적으로 주택투자 대상 선정 시 고려할 사항들을 살펴보면 지가(평당), 건폐율, 용적율, 통근거리(소요시간), 지형, 지세, 통로망, 전망(일조, 쾌적성), 교육 문화시설, 시장거리, 공법상 규제, 혐오시설, 위험시설, 전기 상하수도, 지역난방, 택지의 정돈, 상린관계(경계 등), 복지시설, 재산의 권리관계, 재산의 증식성 등이 검토 대상이다. 이들 항목들을 중심으로 자신에게 맞는 사항들을 선정해서 첵크 리스트를 작성해 투자 시 검토해보는 것이 바람직하다.
최근 정부가 전월세 가격 폭등 대책으로 민간 임대주택에 대한 정부정책이 추진되고 있고, 2-3년전에는 “도시형생활주택” 이라는 임대주택 활성화 지원 대책이 시행된바 있다. 주택투자의 방향을 양도차익으로 인한 재산증식에서 임대주택운영에 의한 운영소득 증대로 전환되는 것도 바람직한 투자 방향이라 할 수 있다.
주택 선호 유형이 아파트에서 단독으로 옮겨가고 있다. 최근 국토연구원의 “현재 및 미래(30년뒤) 거주희망 주택 설문조사”에 의하면 현재는 아파트 거주 64.1%, 단독 거주 14.7% 이지만, 30년 후에는 아파트 287.7% 단독주택 41%로 선호도가 변화하고 있다고 한다. 단독주택이 미래 거주 및 투자대상으로 선호되고 있다는 애기다. 또한 소득이 증대되고 평균수명이 늘어나면서 전원주택에 대한 투자 인식도 확산되고 있다. 전원주택이란 전원적 목가적 분위기의 주택으로 상시거주 또는 주말 휴가기간 이용 등 정기거주 목적으로 건축한 단독 연립 빌라 및 아파트형 주택을 말하는 데 관심을 가져볼 만하다.
이상으로 주택투자에 대해 살펴 보았는데 주택투자 주안점 및 유의사항을 정리해보면 첫째 투자목적을 분명히 하여 대상을 선정하고, 둘째 융자를 비롯한 자금계획을 보수적으로 명확하게 작성해야하며, 셋째 투자유형(위험기피형, 위험중립형, 위험추구형)에 따라 투자계획을 수립하고, 넷째 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 주상복합, 전원주택 등 주택유형별로 투자의 장단점을 파악하고 투자를 실행해야 하며, 다섯째 경제상황과 경기변동 상황의 정보를 상시 수집 분석 파악 평가하고 투자에 임해야 한다.
특히 중요한 사항은 주택투자가 황금알을 낳는 거위가 아니라 위험중립형 투자자로 적정한 수익률(은행 예금 이자율이나 물가 상승율 보다 약간 상회하는 수익률)을 목표로 하는 예를 들면 월세(운영소득) 년 5%와 매도시 양도차익(자본소득) 년 5% 합계 평균 수익율 년 10% 정도의 수익을 목표로 하는 투자를 실행하는 것이 현명한 주택투자의 자세라 할 수 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
