저당(mortgage)이란 부동산을 담보로 자금의 수요자와 공급자 사이에 필요한 자금을 융통하는 것을 말하는데 저당대출이란 부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여 받는 금융의 형태를 지칭하며 mortgage는 저당대출, 저당증서, 저당금융제도 등을 포괄하기도 한다. Mortgage 제도란 금전대차 관계에 있어서 차주의 채무변제를 담보로 하기위해 차주 또는 제3자 소유의 부동산상에 설정하는 저당권 내지 일체의 우선변제 특권을 지칭하며 채권자는 담보물상의 이권을 채무자가 채무 불이행시에 행사(채무불이행시 채무변제 소송절차를 거치지 않고 곧바로 법원에 경매처분 신청, 경매 진행하여 채권회수)함으로써 자기 채권을 충족시킬 수 있는 제도이다. 대출자(채권자)를 저당권자라 하고 차입자(또는 담보제공자)를 피저당권자 또는 저당권설정자라하며 저당권은 저당권 없는 일반채무에 있어서 채무변제소송의 확정판결의 효력과 동일한 효력을 갖는 담보권이라 할 수 있다.
저당의 종류에는 정부지원저당, 재래적 저당, 건축대부 등이 있다. 정부지원저당은 정부가 저소득층을 보호하기 위해서 실시하는 저당으로 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 정부에서 대출자의 손실을 보전해주는 제도이며, 재래적 저당이란 각종의 금융기관에서 일반대출자를 대상으로 대출을 실시해주는 제도로 재래적 저당은 정부지원저당보다 대출기간은 더 짧고 부동산가치에 대한 대부비율(LTV)도 일반적으로 더 낮다. 건축대부는 건물 또는 주택을 건설하는 공급자에게 제공하는 대부의 일종으로 대출기간이 단기이다.
저당권의 유동화제도란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 제도로서 저당권을 다른 금융기관에 할인하거나 증권을 발행하여 유통시킴으로써 신용창조의 수단으로 활용 하는 것을 말한다. 이는 부동산 자금을 대출해 준 1차적 금융기관이 다른 2차적 금융기관에 부동산 저당권을 양도함으로써 간접적으로 자금이 유입되게 하는 방법으로 장기채권을 현금화하여 유동시키는 제도이다. 이 제도는 대출재원을 증대시켜 자금수요자에게 더 많은 금융혜택을 부여하여 부동산금융의 활성화에 기여하며 투자자에게는 다양한 금융상품을 제공할 수 있고 대출기관에게는 대출재원의 확보로 대출자금 운영에서 장기운용에 따르는 유동성 부족 문제를 해결해 주는 금융제도이다. 저당권의 유동화는 투자자가 자산포트폴리오를 선택할 수 있는 좋은 대안적 수단을 제공하고 안정된 포트폴리오 수익을 원하는 투자자들은 주식이나 채권뿐만 아니라 저당에도 투자하게 하는 제도이다.
저당방법은 원리금균등상환방법, 부분원리금상환방법, 수요금융으로 이자 매월 상환방법, 변동이자율 저당대부법, 체증식 융자상환방법, 재협정율 저당대부법, 조정이자율 저당 등이 있다
저당시장은 1차 저당시장(primary mortgage market)과 2차 저당시장(second mortgage market)으로 구분하는데 1차 저당시장이란 저당대부를 원하는 자금의 수요자와 자금을 공급하는 금융기관사이에서 이뤄지는 저당시장을 말하고, 2차 저당시장은 저당대출 금융기관과 다른 금융기관 사이에서 이뤄지는 저당시장으로 1차 금융기관 자신이 설정한 저당권을 다시 2차 저당시장에서 다른 금융기관에 할인하여 판매하거나 저당권을 이전하여 자금을 유동화하는 저당시장을 말한다. 부동산의 유동화 방법으로는 주택저당증권, 자산담보부채권, 부동산투자신탁이 있다.
이러한 부동산금융의 원칙은 첫째 부동산금융의 재원은 정부의 재정에만 의존하지 않고 민간자금의 유치와 함께 다른 산업부문과 경쟁에 되는 부분에서 그 재원이 확보되고 마련돼야 한다는 것이고, 둘째 부동산금융은 주로 저소득층과 중산층이 이용하는 장기대출이므로 이자율은 저리가 되어야 한다는 점이며, 셋째 부동산대출채권의 유동화가 원할하게 이뤄져야하고, 넷째 부동산금융을 서민들이 자유롭게 이용할 수 있도록 부동산금융규제(LTV 상향조정, DTI 폐지 등)를 경기변동의 조정에 적정하게 운용하여 부동산금융 자율화가 이뤄져 부동산금융이 부동산경기가 활성화되는데 기여하도록 해야 할 것이다 /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
