부동산펀드란 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하는 금융 상품으로 그 수익을 투자자에게 배당하는 간접투자 제도이다. 2004년 1월 ‘간접투자자산운용법’ 제정으로 펀드의 투자대상이 부동산으로 확대됨에 따라 도입되었고, 2009년 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’ 이 시행됨에 따라 기존의 ‘간접투자자사운용법’이 폐지되고 부동산 펀드도 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 의해 적용을 받게 되었다.
부동산 간접투자상품에는 부동산투자회사, 부동산펀드, 부동산투자신탁의 3 종류가 있는데 부동산투자회사(REITs)는 ‘부동산투자회사법’, 부동산펀드와 부동산투자신탁은 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’의 적용을 받는다.
부동산 간접투자 상품으로 부동산투자회사(REITs)에 대해 칼럼으로 기고한바 있는데 리츠와 부동산 펀드를 비교하여 설명하면 부동산펀드는 리츠에 비해 규제가 작은 편으로 최소 자본금에 대한 규정이 없으며, 리츠는 주식발행을 통해 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아서 투자하고 운영을 통해 발생된 수익을 투자자에게 배당해 주는 제도이나 펀드는 증권회사나 은행 등을 통해 투자자에게 판매하여 자금을 조달하고 부동산 개발사업, 부동산 임대사업 등을 통해 얻은 수익을 투자자에게 배당금으로 지급하는 제도로 대체로 펀드의 규모가 리츠의 규모보다 작은 편이다. 또한 부동산펀드는 리츠 보다 주식시장의 환경에 영향을 더 많이 받는다고 볼 수 있다.
부동산펀드의 종류는 대출형, 임대형, 경매형, 개발형이 있다. 대출형은 건설회사 또는 시행사 등에 자금을 대여하고 수익을 수취하는 부동산펀드이고, 임대형은 부동산임대 수입으로 운용되는 펀드이다. 경매형 부동산펀드는 부동산 경매공매에 투자하는 펀드이며, 개발형 부동산펀드는 펀드가 직접 개발주체가 되어 부동산을 개발하여 운용하는 펀드이다. 그 밖에 해외형 부동산펀드는 해외부동산에 투자하는 펀드를 말한다.
부동산펀드의 운용구조를 살펴보면 증권회사나 은행을 통해 투자자에게 판매하여 자금을 조달하고 부동산 개발사업, 부동산 임대사업 등을 통해 얻은 수익을 투자자에게 배당금으로 지급하는데 수탁회사는 투자신탁재산의 보관 및 관리역할을 담당한다. 부동산펀드의 자산을 운용하는 자산운용회사는 최저자본금 100억원 이상이 필요하며 일반운용 전문인력 5인 외에 부동산운용 전문인력 3인 이상의 확보가 필요하다.
부동산펀드의 설립방법과 설립형태를 정리하면 부동산펀드의 설립방법에 관한 특별한 규정은 없으며 PF형 부동산펀드(PF : 프로젝트파이낸싱에 대해서는 다음번 칼럼으로 기고함)의 경우 조기상환 옵션 행사가 가능하다.
부동산펀드의 설립형태는 계약형과 회사형, 공모형과 사모형으로 구분할 수 있다. 계약형은 최저 순자산액에 대한 제한이 없으나 회사형은 순자산액이 10억원 이상 이어야 하고, 계약형은 개인 간의 거래이므로 설립등기가 필요 없으나 회사형은 회사의 형태를 취해야 하므로 상법상의 설립절차를 거쳐 설립 등기를 해야 한다.
공모형과 사모형을 비교 설명하면 공모형은 다수의 투자자로부터 투자자금을 모집하는데 공신력이 부여되는 방법이므로 유가증권시장에 상장을 해야 하며 사모형은 공모형의 각종 의무사항을 면제받기 때문에 공모형에 비해 설립이 간편하고 설립비용도 적게 들에 가나 대외 신뢰성이 확보되어야 하는 과제가 있다 .
부동산펀드 자금의 운용은 부동산관리, 개량, 개발, 임대 등에 투자하는데 특히 회사형은 펀드재산의 70% 이내에서 투자해야 하고 자금의 조달은 순자산총액의 100% 범위 내에서 자금대여가 가능하며 순자산 총액의 2배 범위 내에서 금융기관, 보험회사로부터 차입이 가능하다. 그리고 자산총액의 100% 범위 내에서 부동산 관련 유가증권에 투자가 가능하다.
부동산펀드의 자산운용은 부동산취득 후 3년 이내에 취득한 부동산의 처분이 불가능하고 자산총액의 30%를 초과하여 부동산개발사업 투자도 불가능하다. 리츠와 같이 증권선물거래소에 상장이 가능하며 투자자들에게 환금성이 보장된다.
부동산펀드에 투자할 때 은행이나 증권회사 창구판매직원의 권유에 의해 펀드의 내용을 잘 모르고 사는 경우 손실을 보는 사례가 종종 있으므로 펀드의 종류 및 내용을 정확히 파악하고 예상수익율을 측정하여 자신의 요구수익율과 일치 여부를 판단하고 부동산펀드에 투자해야 할 것이다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
