일반 기업금융(일반대출)은 은행이 기업의 담보나 신용도를 기준으로 자금을 기업에 대출해 주고 일정율의 이자를 수취하는 제도를 말한다.
프로젝트 파이낸싱(PF : Project Financing)이란 은행 등 금융회사들이 담보나 기업체 신용도가 아닌 해당 사업의 미래현금흐름(미래 예상 수익)을 근거로 자금을 제공하고 미래현금흐름(수익)을 배분받거나 손실을 부담하는 금융기법이다. 프로젝트 파이낸싱은 장기간 대규모의 투자자금이 필요한 사업에 대해 사업주체(회사)의 신용도 보다는 사업자체 프로젝트(개별 사업현장)의 예상 수익성을 근거로 하여 대출이 이뤄지며 대출금도 사업에서 발생하는 수익에 의해 상환된다. 프로젝트 파이낸싱은 사회간접자본(SOC : Social Overhead Capital)시설에 소요되는 자금조달의 방법으로 시작되었으나 국내에서는 부동산개발사업에 많이 사용되고 있다.
PF와 일반 기업금융은 여러 가지 면에서 차이점을 갖고 있는데 차입주체가 PF는 사업주체(해당프로젝트)인데 반해 일반 기업금융은 기업(회사)이라는 점이고, 담보가 PF는 해당 프로젝트의 수입 및 자산이나 기업금융은 차입자의 재산 또는 제3자의 보증이라는 점이며, 상환재원이 PF는 프로젝트의 현금흐름으로 채무불이행시 모기업에 대한 소구권이 제한되나 기업금융은 기업의 전체재원이 상환재원으로 모기업에 대한 소구권이 인정되고, 대출심사기준이 PF는 해당프로젝트의 사업성평가이나 기업금융은 담보가치와 신용도이며, 채무수용능력이 PF는 부외금융으로 채무수행 능력이 제고되나 기업금융은 부채비율 등 기존차입에 의해 제한을 받고, 사후관리 측면에서 PF는 엄격한 사후관리로 입출금 등 자금관리를 철저히 하나 기업금융은 채무불이행시에 채무를 회수하는 방법이다.
PF는 1960년대 이후 개발도상국들의 경제개발을 위해 자원개발 및 사회기반시설에 대한 투자로 시작되었다. 개발도상국들은 경제개발 재원조달을 위해 국제민간자본으로부터 자금을 차입했는데 국제민간자본은 단순 대출보다는 개발사업으로 부터 발생하는 수익 중 일부를 배분받는 것이 수익성면에서 유리하다고 판단하였다. 이러한 배경으로 수익공유 형태의 PF가 활성화되기 시작했고 현재는 다양한 형태의 PF기법이 사용되고 있다. 우리나라도 1991년 ‘민자유치특례법’ 제정으로 시작되어 몇 번의 법률개정이 있었고 2003년 ‘프로젝트 파이낸싱 특별법’이 제정되어 시행되고 있다.
일반 금융상품과 구별되는 PF의 특징은 첫째 PF는 사업성이 담보가 되는 비소구금융으로 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름(수입과 지출의 자금수지)을 근거로 필요자금을 조달한다. 따라서 기업(회사)의 담보능력이 부족해도 해당 프로젝트(현장)의 수익성을 담보로 금융이 일어나 사업을 추진할 수 있다. 둘째 통상적으로 대규모자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달 수단이다. 셋째 다양한 사업주체(시행사, 시공사, PF은행)가 참여하고 이해당사자간에 위험배분이 가능하다. 넷째 PF는 은행 등 금융기관이 일반 대출이자 수취보다 수익의 배분이 상당히 큰 대출상품이다.
PF의 장단점을 살펴보면 PF의 장점으로는 투자위험의 분산(경영과 금융의 분리 공동사업)으로 대규모사업을 추진하는데 적합하고, 결제위탁계정의 설치로(대출자금의 엄격한 관리 방안) 사업주체의 도덕적 해이현상을 방지하며 철저한 사업관리가 이루어지고, 개별 기업이나 단체의 담보나 신용도 보다는 사업의 수익성을 더 중요시하는 금융기법으로 개발도상국이나 성장하는 기업의 사업 확장에 기여도가 높으며, 은행의 수익성 제고에 일익을 담당 할 수 있다. 한편 PF의 단점은 일반 기업금융에 의한 대출보다는 금융회사가 부담해야 하는 투자위험이 높고(해당 현장이 미분양 등으로 손실을 가져 올 경우 원금회수가 어려움), 사업내용 및 수익성에 대한 타당성 분석이 일반 기업금융보다 심도 있게 이뤄져야하며 사업주체는 해당프로젝트의 수익 중 과도한 부분을 금융기관에 지불해야 하고, 사업에 참여하는 당사자 간의 이해관계가 대립할 가능성이 높고 이해관계에 대한 조정이 원활하지 않을 경우 사업추진이 원만하게 추진되지 않을 수 있다.
PF는 사회간접자본 프로젝트 파이낸싱(SOC PF), 부동산개발 프로젝트 파이낸싱 (부동산개발 PF)으로 그 종류가 구분되고, SOC PF는 사업방식에 따라 BTO, BTL방식으로 나누며 부동산개발 PF는 주거용부동산 개발사업, 사업유통시설 및 레저용 부동산개발사업으로 구분한다.
우리나라는 저축은행들이 금융 예대마진을 늘려서 수익성을 제고하는 금융기법으로 한동안 PF를 활발하게 운용해 왔는데 2005년 이후 부동산경기의 불황이 길어지면서 부동산개발사업의 실패(특히 지방 아파트사업의 대량 미분양 사태 등)로 인해 저축은행이 수익은 고사하고 대출원금을 회수하지 못해 저축은행이 도산하고 이러한 저축은행에 예금한 예금자(일반 시중은행보다 약간 높은 예금이자 때문에)들이 막대한 피해를 겪은 가슴 아픈 사례가 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
