부동산 조세를 3단계로 분류하여 그 세목을 정리하면 다음과 같다. 부동산의 취득시 국세는 상속세 증여세 인지세 부가치세 이고, 지방세는 취득세 등록세 면허세 이다. 부동산의 보유시 국세는 종합소득세(개인의 부동산 임대소득) 법인세(법인의 부동산 임대소득) 부가가치세(부동산 임대업) 인지세 이며, 지방세는 재산세(토지분, 건물분) 도시계획세 공동시설세 사업소세 주민세 이다. 부동산의 양도시 국세는 양도소득세(개인) 특별부가세 및 법인세(법인) 사업소득세(개인의 부동산 매매업 및 주택 신축 판매업) 부가가치세(부동산 매매업) 인지세 이고, 지방세는 주민세 이다.
부동산 조세의 중요 세목에 대해 취득시, 보유시, 양도시로 구분하여 정리한다(세율은 변동 가능성이 있기 때문에 국세청 홈페이지 세율 참조 요망)
먼저 부동산을 취득할 때 내야하는 세금을 알아보기로 하자. 부동산의 취득이란 매매, 신축, 증여, 상속 등 일체의 방법에 의해 유, 무상으로 부동산을 취득하는 것을 말하며 부동산을 취득하면 지방세인 취득세와 등록세를 내야하며 그 중 상속, 증여에 의한 취득인 경우에는 국세인 상속세 또는 증여세가 부과된다. 등록세는 취득부동산의 소유권을 등기하기 전에 시 군 구에 납부하고 등기신청 시 영수필통지서를 첨부 제출해야 하며, 취득세는 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시 군 구에 납부해야 하며 그 기간을 넘기면 세액의 20%를 추가 부담해야 한다.
부동산의 보유시 납부하는 세금은 재산세, 종합부동산세이다. 재산세는 건물, 주택 등 재산세와 토지재산세로 구분하는데 1차적으로 시 군 구 내의 부동산보유에 대해 시 군 구에서 재산세를 부과하고, 2차적으로 전국의 토지와 주택을 각 합산하여 종합부동산세를 부과한다. 재산세는 재산의 소유사실에 대해 그 재산가액을 과세표준으로 하여 과세하는 지방세이다. 납세지는 과세대상 물건지의 소재지로 과세 대상 물건의 시 군 구에서 재산세를 부과하고 과세 기준일은 매년 6월1일로 하여 건물, 주택 재산세의 50%는 7/16-7/31납부하고, 50%는9/16-9/30에 납부하며, 토지 재산세의 납기는 9/16-9/30 이다.
종합부동산세는 일정금액 이상 고액의 부동산소유자( 주택: 6억원, 비사업용토지: 3억원, 사업용 토지: 40억원)에 대해 부과하는 세금이다. 주택은 주택전체(건물 및 부속토지)를 통합하여 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산 후 일정금액을 공제하여 과세표준을 산정하고, 토지는 개별공시지가를 기준으로 인별로 전국합산 후 일정금액을 공제하여 과세 표준을 산정한다. 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 과세대상 여부를 판정하고 매년 12월 1일부터 12월 15일 까지 부동산소유자 주소지 관할세무서에 신고 납부해야 한다.
주택이나 토지 등을 팔 때에는 세금문제를 먼저 생각해야 팔고난 후에 세금문제로 당황하는 일이 없게 되고 절세방안을 세울 수 있다. 부동산의 양도란 부동산이 타인에게 유상으로 이전되는 것을 말하며 부동산을 양도하면 대부분 양도차액이 발생하여 양도소득세가 부과되는데 양도소득세가 비과세되거나 면제되는 경우가 있으므로 비과세요건을 미리 알아두고 그 요건에 맞춰 부동산을 양도하면 절세를 할 수 있다. 양도소득세가 과세되는 재산은 토지 또는 건물, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권, 아파트 당첨권, 비상장법인의 주식 또는 출자지분, 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프장회원권과 같은 특정시설물 이용권 또는 회원권 등이다.
양도소득세 계산방법을 간략하게 정리하면 양도가액에서 취득가액과 취득필요경비(취득세 등록세, 등기비용, 중개수수료 등)를 빼면 양도차익이 계산되고, 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득이 계산되며, 양도소득에서 기본공제(연 250만원)을 빼면 과세표준금액이 계산되고, 과세표준금액에 세율(누진세)을 곱하면 산출세액이 나오며 이 금액을 납부하면 되는데 감면세액이 있으면 이를 빼고 납부한다. 양도세는 비사업용 토지 양도세 중과 등 중과조항이 많고 1가구 1주택으로 3년 이상 소유하면 비과세되고 자경농지로 8년 이상 경작하면 비과세 되는 등 비과세와 감면조항도 많이 있다. 양도소득세는 주소지 관할세무서에 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 납부해야 하는데 분납과 물납도 가능하다.
이상으로 부동산조세에 대해 간략하게 취득시 보유시 양도시로 구분하여 주요세목만 정리해봤는데 부동산조세는 복잡하고 전문적이며 세율이 자주 변경되기에 부동산조세의 이해를 위해 관심을 갖고 노력해야하고, 전문가인 회계사나 세무사와 상담하거나, 국세청(주소지 관할세무서)에 상담하여 절세방안을 찾는 것이 현명한 부동산경제생활인의 자세라 생각한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
