최근 서울지역 경매시장에 실수요자들이 몰리면서 고가 낙찰 사례가 속출하고 있다고 한다. 일반 아파트들이 약보합세로 돌아선 것과는 대조적인 모습이다. 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 금년 4월 서울 아파트 낙찰가율이 90.8%로 90%선을 돌파했다고 한다. 글로벌 경제위기 직전인 2008년 6월(91.3%) 이후 6년 만에 가장 높은 수치이다. 전,월세 과세 방침 이후 오피스텔 다가구 등 수익형부동산은 위축됐지만 내집 마련 실수요자들이 찾는 경매는 과열됐다는 설명이다. 이와 같이 부동산경매에 관심을 갖고 있는 사람들은 많지만 실상 경매에 참여하고자 할 때 경매는 어렵고 복잡하다고 생각하는 경우가 많다. 경매와 공매에 대해서 살펴보고자 한다.
우리나라는 채무자가 채무의무를 불이행할 때 채권자의 자력구제를 인정하지 않고 법에 의한 채권의 강제적 실행 방법으로 강제집행제도인 법원 경매를 인정하고 있다. 경매는 채무자가 사법상 이행의무를 실행하지 않을 경우 국가공권력(집행기능)에 의해 채무이행을 강제적으로 실현하게 하는 방법이다. 경매는 채무자의 담보부동산을 금전으로 환가하여 공정하고 신속하게 실현하며 비교적 고가인 부동산을 공정한 가격으로 환가할 수 있는 장치로서의 역할을 하고 있다.
넓은 의미의 경매는 매도인이 다수인에게 매수신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 경쟁체결의 방법에 의한 경매방법을 말하는데 개인 사이에서 행해지는 사경매(그림, 골동품 등)와 국가기관(법원)이 행하는 공경매가 있다. 좁은 의미의 경매는 민사소송법상 확정판결에 의한 강제경매와 저당권, 질권 등 타인의 물건에 대한 담보권의 실행으로 행해지는 임의경매를 말한다.
경매의 장점은 최저입찰가격이 감정평가가격으로 결정되어 시가보다 저렴하고 2회차 부터는 최초입찰가격의 20%씩 가격이 체감되므로 가격하락 폭이 커서 일반인이 싸게 매수할 수 있는 이점이 있고, 법원이 소유권 이전등기를 촉탁해주는 점이며, 경매에 낙찰된 부동산은 해당 부동산상의 각종 가압류나 저당권을 법원이 모두 말소해 줘서(유치권, 예고등기 등 존속하는 권리도 있음) 권리가 깨끗해지며, 토지거래허가 신고 및 택지취득허가가 면제된다.
한편 경매의 단점은 경매부동산의 가격이 시가보다 저렴하나 주택임차권 등 등기부상 나타나지 않는 권리가 있어 권리분석이 복잡하고, 명도 인도가 어려우며, 경매물건의 상담안내 체제가 없고, 법원경매를 받았더라도 경락기일까지 채무자의 채무변제 완료의 경우나 이해관계인 의 이의제기 등으로 경매가 취소되거나 경매의 기간이 장기간 소요되는 경우가 있어서 경락자의 지위가 불안하다.
경매의 방법에는 경매와 입찰의 두 가지 방법이 있다. 첫째 경매는 재산을 매수할 청약자에게 구술 등으로 순차적으로 고가의 매수신청을 하게하여 매각상정가격 이상의 청약자 중 최고청약자를 경락자로 하여 매각결정을 하고 매수인으로 정하는 방법을 말하며, 둘째 입찰은 그 재산을 매수할 청약자에게 입찰자로서 입찰가격과 필요기재사항을 기재 제출하게 하여 매각예정가격 이상 최고의 가격 입찰자를 낙찰자로하여 매각결정을 하고 매수인으로 정하는 방법이다.
일반적으로 경매라 하면 법원의 임의경매 즉 민사소송법상 담보권실행에 의한 경매를 말하는데 저당권, 질권, 전세권, 유치권 등의 담보권자(채권자)가 피담보권자(채무자 또는 담보제공인)의 채무이행이 실현되지 않을 경우 그 채권을 회수하기 위해 국가기관인 법원에 경매를 신청함에 따라 진행되는 절차이다.
경매절차를 간단하게 개략적으로 정리해보면, 담보권자 법원에 경매신청서 제출 - 경매개시 여부결정(법원) - 평가명령, 임대차 및 공과금 조사 명령 - 경매예정가격 결정(한국감정원 감정가격 기준) - 경매기일 지정 - 담보권자 및 이해관계인에게 통지- 경매입찰공고(일간신문에 입찰기일 14일전에 공고) -입찰물건 명세서 등의 비치 열람(입찰기일 7일 전부터 민사지방법원 민사집행과에 입찰예상 물건의 명세서, 임대차조사서, 시가감정서 등을 비치하여 일반인의 열람에 제공) - 입찰의 시행(입찰참가준비물: 주민증록증, 인장, 입찰보증금) - 입찰 개시 선언(집달관 : 통상 오후 2시 입찰 개시) - 입찰자 입찰표 기재(사건번호, 물건번호, 입찰자 및 대리인 인적사항, 날인, 입찰가액 및 보증금액, 보증금 반환 등) - 입찰보증금 봉투 및 입찰봉투 작성 투입 - 개찰 및 최고가 입찰자의 결정(집달관) - 유찰자의 보증금 반환 - 차순위 입찰 신고(최고가 입찰자 이외 입찰자 중 최저입찰가격 보다 높게 입찰금액을 기록한 사람) - 낙찰여부 결정 선고(낙찰기일) - 경락대금 납부 및 배당기일 지정(경락자, 담보권자, 이해관계인에게 통지) - 대금 납부(낙찰허가 결정 확정 후 1개월 이상) - 경락대금 배당교부, 소유권이전 등기, 인도명령의 순서로 진행된다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
