넓은 의미의 공매는 법률의 규정에 의거 공적 기관에 의해 강제적으로 행해지는 매매를 말하나, 일반적으로 공매라 함은 국세, 지방세 등과 조세에 준하는 공과금 등의 징수를 목적으로 압류한 재산을 강제 환가하는 조세체납처분의 최종단계로서 공매 즉 재산환가처분을 말한다.
공매는 국세징수법상 과세관청이 우월한 공권력의 행사로서 행정소송의 대상이 되는 경매법상 행정처분을 말하는데, 공매방법은 한국자산관리공사가 전자입찰(ONBID)로 시행한다.
일반적으로 경매는 민사소송법상 강제경매와 임의경매를 포함하는 개념으로 경매라는 용어를 사용하는데, 공매란 국세징수법에 의한 압류재산에 대해 불특정 다수인의 매수희망자를 대상으로 자유경쟁하게 하여 그 결과 최고가격에 의해 매각가격과 매수인이 될 자를 정하는 방법을 말한다. 경매와 공매는 민사소송법과 국세징수법으로 근거법이 다르고 법원과 한국자산관리공사의 집행기관도 다르지만 가격을 공개하고 경쟁하게 하여 계약을 체결하는 방법이 같아 넓은 의미에서 경매와 공매가 같은 의미로 사용된다고 볼 수 있다. 경매는 공경매와 사경매로 나누는데 공매는 국세징수법의 체납처분절차인 압류재산을 공매하는 하는 것과 금융기관이나 기업체가 소유한 비업무용재산을 공매하는 두 가지 종류로 구분한다.
공매의 장점을 살펴보면 공매는 할부로 매각하므로 자금부담이 경감되고, 공매 물건 상의 모든 권리가 정리된 상태로 권리관계가 안전하다는 점이며, 공매물건매각상담소를 운영하고 있어서 이용이 편리하고 공매물건에 대한 정보를 한국자산관리공사가 공매 및 수의계약물건의 상세정보와 공매참가절차 및 방법을 ONBID를 통해 정보제공하고 있고 다른 공매정보업체들도 공매정보서비스를 제공하고 있어서 공매물건 정보를 쉽고 편리하게 알아볼 수 있다. 공매는 계약자 명의 변경, 사전점유사용, 대금완납 전 소유권이전 제도를 실시하고 있어서 낙찰자는 할부대금납부 도중 제3자에게 매각할 수 있고 담보제공을 통한 금융을 융통할 수 있으며, 명도 인도를 매도자가 해주기 때문에 편리하게 점유 사용할 수 있다.
공매의 단점은 공매낙찰자의 차순위 낙찰자 신고제도가 없고, 공매물건의 관리가 다소 소홀하다고 볼 수 있으며 가격이 경매에 비해 다소 높다는 점이다.
비업무용재산의 공매방법은 위임기관에서 자산관리공사에 매각위임하면 우선적으로 공매예정가격을 책정하고 공매준비를 하여 일간신문에 최저 가격을 공개 공고한 후에 일반 입찰방식에 의한 공매를 실시함을 원칙으로 하고, 공매는 매분기 1회 이상 실시하며 일반구매자들의 편의와 원만한 매각을 위해 차기 공매공고 및 게재신문을 소개하고 있다. 낙찰자가 계약을 하지 않을 경우 낙찰취소 후 다음공고 전까지 수의계약 가능하며 계약 조건은 낙찰조건 이상으로 한다.
매각 후 사후관리로 매수자 명의변경을 허용하고, 잔액완납 전 사전입주 사용을 허용하며, 잔금 완납 전 소유권이전을 허용한다. 또한 명도를 자산관리공사가 책임진다.
비업무용 재산의 공매절차는 공매공고, 공매 안내 및 상담, 공매입찰, 개찰 및 낙찰자 결정, 입찰보증금 환급으로 진행된다. 체납압류재산의 공매절차는 경매의 절차와 비슷하게 진행되는데 공매공고 준비로 공매가격 책정과 대금납부 기한이 결정되고, 공매의 공고, 공매의 통지, 입찰과 개찰, 낙찰자 결정, 매각 결정, 매수대금의 납부 등으로 진행된다.
이상으로 경매와 공매에 대해 간략하게 정리했는데 경매와 공매에 대해 잘 모르고 섣불리 다른 사람의 성공사례만 보고 경매 공매에 참여했다가 손해를 보는 경우도 많다. 경매와 공매는 전문적인 지식과 실무경험이 필요하므로 관련 서적으로 충분히 이론을 숙지하고, 경매정보업체를 활용하거나 경매 동아리모임 등을 통한 권리분석 연습 및 현장실습 등 실무경험을 익힌 뒤에 경매 공매의 목적과 대상을 구체적으로 정하고 실전에 임해야 할 것이다. / 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
