1980년대 초부터 재개발사업이 활성화되고 재개발구역으로 지정되면그 지역의 부동산가격이 상승하게 되어 재개발투자에 많은 사람들이 열을 올리는 시대가 있었다. 또한 2002년 서울시의 시범 뉴타운사업이 시작되었고 2003년 2차 뉴타운이 지정되었으며 2005년 3차 뉴타운이 지정된바 있는데, 뉴타운사업이 황금알을 낳는 거위가 되어 뉴타운사업지로 지정되면 그 지역 부동산가격이 폭등하기 때문에 뉴타운사업이 각광받던 시절이 있었다. 그러나 지금은 뉴타운사업이 원활하게 추진되지 못하고 추진이 지연되거나 중단되어 뉴타운지역의 주민들이 상당한 재산피해와 정신적 고통을 겪고 있어서 뉴타운지역의 해제문제가 상당히 어려운 부동산정책문제로 대두되고 있다. 대부분의 국민들이 재개발과 재건축울 정확히 구분하지 못하고 있고 뉴타운사업이 무엇인지 정확히 인식하지 못하고 있다 볼 수도 있다. 도시정비사업(우리가 흔히 말하는 재개발과 재건축)에 대해 심도 있게 살펴보고자 한다.
부동산개발이란 인간에게 필요한 주거생활, 사업 작업 및 쇼핑 레저공간을 제공함을 목적으로 토지를 개량하는 활동을 말하는데, 이에는 조성에 의한 개량과 건축에 의한 개량의 두 가지가 있다. 조성에 의한 개량에는 정지작업 도로공사 배수공사 수도공사 등과 같이 토지자체를 개량하는 것이고 건축에 의한 개량은 토지위에 건물이나 다리와 같은 건조물을 세움으로써 토지의 유용성을 증가시키는 것으로 공간창조와 관계된다고 할 수 있다. 이러한 부동산개발은 유형적 개발과 무형적 개발 그리고 복합적 개발로 분류할 수 있는데 유형적 개발은 일반적으로 신개발과 재개발로 구분한다. 신개발에는 토지개발사업, 아파트지구개발사업, 토지형질변경사업 등이 있고 재개발에는 주택재개발, 도심재개발, 공장재개발 등이 있다.
재개발사업은 기존의 토지 또는 시설이 불량하거나 정비가 안 된 상태의 경우 이를 합리적 효율적으로 개발하고자 추진하는 사업으로 시행방법을 중심으로 철거재개발, 수복재개발, 개량재개발, 보전재개발로 구분하는 방법이 있고, 도시재개발의 대상을 중심으로 주거지재개발, 상업업무지구재개발, 공공시설재개발로 분류하는 방법이 있다. 이렇게 다양하게 구분되고 있는 재개발사업을 “도시및주거환경정비법”의 내용과 재개발사업 실무를 중심으로 정리한다.
재개발사업에 대한 법률인 “도시및주거환경정비법”은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로 써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 제정되었다. 동법에 의하면 재개발, 재건축사업의 명칭을 총칭하여도시정비사업으로 규정하고 있다. 도시정비사업을 이해하기 쉽게 정리 하면 다음과 같다
“도시정비사업”이라 함은 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 말한다. 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업을 포함한다. 혼동되고 있는 주거환경개선사업과 주택재개발사업을 구분하여 이해하여야 한다
“주거환경개선사업”은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 주거환경개선사업은 그 지역 안에 거주하는 토지 등 소유자들의 보유 토지 지분이 극히 작아서 토지 등 소유자들의 토지로 재개발사업을 시행하여 주민들의 주거시설을 확보(분양주택 또는 임대주택)하고 남는 주거시설을 그 지역주민 이외의 사람에게 일반분양하여 시공비로 충당하는 주택사업이 자금 수지구조상 이루어 지지 않는 다수의 빈곤층 저소득주민이 거주하는 지역에 공공성을 가미하여 기초자치단체 시장 군수 구청장이(토지주 2/3이상 동의로 LH공사등에 지정시행 가능) 사업시행자가 되어 공공예산을 투입하여 시행하는 재개발사업을 말한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
