지난번 칼럼에서 도시정비사업 중 주거환경개선사업에 대해 살펴보았는데 주택재개발사업과 주택재건축사업, 도시환경정비사업에 대해 알아보기로 하자.
“주택재개발사업” 이라 함은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 주택재개발사업은 주거환경개선사업지역과는 다르게 조합원들의 토지보유 지분이 일정 면적 이상으로 조합원들은 토지를 제공하고 시공사가 참여조합원으로 참여하여 시공하는 합동재개발 사업으로 주거시설을 건축하여 조합원들의 주거시설을 확보하고 남는 주거시설을 조합원 이외의 사람들에게 일반분양하여 시공비로 충당 할 수 있는 주택사업 자금 수지구조가 가능한 사업이며, 토지 등 소유자가 개발이익을 향유할 수 있는 사업으로 토지 등 소유자가 조합을 구성하여 조합이 사업시행자가 되는 재개발사업을 말한다. 이러한 주거환경개선사업과 주택재개발사업은 정비기반시설이 불량한 지역, 특히 차량이 통행할 수 있는 도로와 공원이 확보되지 못하고 노후, 불량한 단독주택 밀집지역으로 1960년대부터 도시인구 집중화 현상으로 난립한 무허가주택이 양성화조치로 유허가주택이 된 주거환경이 열악한 지역이 대부분으로 공공성이 가미된 재개발사업이다.
“주택재건축사업”은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 주택재건축사업은 주택재개발사업과는 달리 주민들 다수(구분소유자 및 의결권자의 4/5 이상)의 동의에 의해 추진하는 민간사업으로 그 대표적인 사업지역을 예로 들면 서울 강남 또는 송파 등 도로 공원 등 정비기반시설과 주거환경이 양호한 오래된 저층아파트 위주로 주택재건축조합이 시행하는 수익개발사업을 말한다 .
“도시환경정비사업”은 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 조합이 시행하는 사업으로 도심재재발사업이라 할 수 있다
“정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정.고시 된 구역을 말한다.
“정비기반시설” 이라 함은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로 대통령령이 정하는 시설을 말하는데 주요시설로는 녹지, 하천, 공공용지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설, 기타 주거환경개선구역 안에 설치하는 공동이용시설로서 당해 시장 군수 구청장이 관리하는 것으로서 사업시행계획서에 포함된 것을 말한다
“노후, 불량주택” 이란 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고 우려가 있는 건축물을 말하는데 1962년 1월 20일 이전에 건축된 건축물, 준공된지 20년(시.도 조례로 20년 이상으로 정하는 경우에는 그 연수로 함)이 지난 주택, 당해건축물을 일정기간(철골 등 60년, 그 외 40년)까지 사용하기 위하여 보수 보강 및 성능향상에 소요되는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물, 공장의 매연 소음 등으로 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물로서 특,광역시 등의 조례가 정하는 건축물 등을 말한다
“토지 등 소유자”라 함은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이며, 주택재건축사업의 경우 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자와 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 주택법에 의한 사업계획 승인 또는 건축법에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택으로서 20세대 이상인 주택의 부속토지 소유자와 부대 복리시설 및 그 부속토지의 소유자를 말한다.
“정비사업전문관리업” 이란 정비사업의 시행을 위하여 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자로 자본금 10억원(법인 5억원)이상, 기술인력(건축사, 공인중개사, 부동산관련 석사이상, 정부기관에서 5년 이상 근무한 자로 관련업무에 3년 이상 종사한자) 5명 이상을 확보하여 국토교통부 장관에게 등록한 자를 말하며 일명 시행대행사라고도 하는데 도시정비사업구역 내 주민 또는 조합원등의 정비사업추진업무를 도와주는 일을 하고 보수를 받는 업이다. 업무내용은 조합설립 동의 및 정비사업 동의에 관한 업무대행, 조합설립인가 업무대행, 사업성검토 및 정비사업 시행계획서 작성, 설계자 선정 업무 진행, 사업시행인가 신청에 관한 업무대행, 설계도서 검토 및 공사비 변동내역의 검토, 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무 대행 등 이나, 건축물의 철거업무와 정비사업의 설계와 시공, 회계감사 업무 등은 할 수 없는 제한이 있다 ./ 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
