- 도시정비사업 추진절차(조합의 설립인가, 토지 등 소유자의 동의, 조합원 총회)
추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 토지 등 소유자의 5분의 4이상 동의를 징구하여 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 군수 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가 받은 사항을 변경하고자 할 때에도 동일하며 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장 군수 구청장에게 신고하고 변경이 가능하다.
주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지 안 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의2이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 군수 구청장의 인가를 받아야 한다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4이상 및 토지면적의 3분의 2이상 소유자의 동의가 필요하고, 조합이 정비사업을 시행하는 경우 조합을 사업주체로 본다.
다음은 도시정비사업에서 문제가 많이 발생하고 있는 토지 등 소유자의 동의 방법에 관해 살펴보기로 한다.
주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립인가 신청 시 정비구역 안의 토지 등 소유자가 조합설립 인가 전에 동의를 철회하는 경우 이를 동의자 수에서 제외하고, 토지 지상권 또는 건축물을 2인 이상이 공유한 때에는 대표자 1인을 조합원 자격자로 보아 동의자 수를 산정한다. 시행자는 토지 등 소유자가 동의하거나 동의를 철회할 때에는 인감도장을 사용하도록 해야 하며 이를 증명할 수 있는 인감증명서를 첨부해야 한다. 추진위원회 또는 조합설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합설립에 동의한 것으로 간주한다.
주택재건축사업의 조합설립인가 신청 시 동별 동의자수는 주택용도와 주택 외의 용도로 구분하여 산정(주택 외의 용도는 전체를 하나의 동으로 간주)하고, 복합용도의 건축물의 경우 당해 건축물을 하나의 동으로 간주하여 산정하나 주택용도의 바닥면적이 연면적의 50% 이상이면 주택용도로 구분하고 그렇지 않으면 주택 외의 용도로 구분하여 산정한다.
건축물을 2인 이상이 공유한 때에는 대표자 1인을 조합원 자격자로 보아 동의자 수를 산정하고, 동의자 수의 산정은 비밀투표 또는 거수투표 등 동의자의 수를 직접 산정할 수 있는 방법(서면동의 또는 위임에 관한 동의포함)으로 해야 한다.
조합은 법인으로 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주되 사무소의 소재지에서 등기함으로 성립하고, 조합의 명칭은 “00정비사업조합” 이라는 문자를 사용해야 한다.
정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 수인을 대표하는 1인이 조합원이 된다. 조합의 임원은 조합장 1인, 이사 감사로 하고 임원 선임은 총회에서 2분의 1이상 출석과 출석조합원 3분의 2이상의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임한다.
조합원 총회의 소집은 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1이상의 요구로 조합장이 소집한다. 총회의 의결사항은 정관의 변경, 자금의 차입과 그 방법 이율 상환방법, 비용의 금액 및 징수방법, 정비사업의 비용, 조합원의 부담이 될 계약, 철거업자 시공자 설계자 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, 조합임원의 선임 및 해임, 정비사업의 조합원 별 분담내역, 관리처분계획의 수립 및 변경, 청산금의 징수 및 지급과 조합해산 시의 회계보고, 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등이다.
그 밖에 조합원이 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있고, 시장 군수 구청장 또는 LH공사 등이 사업시행자인 정비사업의 경우에는 주민대표회의를 5인 이상 15인 이하로 구성할 수 있다. / 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
