-주택재건축사업의 안전진단, 사업시행계획
도시정비사업 중에서 공공성이 강조되는 ‘주거환경개선사업’ ‘주택재개발사업’, ‘도시환경정비사업’ 과는 구분되는 민간주도의 수익형 정비사업인 ‘주택재건축사업’은 안전진단을 통과해야 사업이 진행될 수 있다.
주택안전진단의 절차는 추진위원회 또는 조합이 시장 군수 구청장에게 안전진단을 신청하면 시장 군수 구청장은 건설안전전문가의 의견을 청취하고 현지조사를 실시하여 안전진단 여부를 결정한다. 필요시 특, 광시장, 도지사에게 평가를 의뢰 할 수 있으며, 안전진단의 시행여부를 결정하여 추진위원회 또는 조합에 안전진단기관을 지정하여 통보하고, 추진위원회 또는 조합은 안전진단을 실시한 후 그 평가보고서를 30일 이내에 제출해야 한다. 또한 시장 군수 구청장은 정당한 사유가 있는 경우 그 신청을 반려 할 수도 있다.
주택재건축사업을 위한 안전진단의 대상은 공동주택으로 첫째 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는지에 대하여 확인이 필요한 주택으로, 둘째 주택재건축사업을 시행하기 위해 지정된 정비구역 안에 있는 주택, 셋째 준공된 후 20년(시, 도의 조례로 20년 이상으로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)을 지난 주택이다.
시장 군수 구청장은 안전진단의 신청이 있는 때에는 신청일로부터 30일 이내에 설계도서 검토, 외관 등에 대한 현지조사 및 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단의 여부를 결정하여 당해 신청인에게 통보한다.
시장 군수 구청장은 안전진단신청이 있는 공동주택의 안전진단신청 반려사유가 있는 경우에는 그 신청을 반려할 수 있는데 이 경우 그 사유를 명시해야 한다. 그 사유는 당해주택이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕과 그 밖의 안전사고의 우려가 있는지에 해당하지 아니함이 명백한 때 이거나 또는 당해 공동주택이 주택재건축사업을 시행하기 위해 지정된 정비구역 안에 있는 주택 또는 준공된 후 20년(시, 도의 조례로 20년 이상으로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)을 지난 주택에 해당되지 아니함이 명백한 때가 해당된다.
시장 군수 구청장은 안전진단의 실시를 결정한 때에는 안전진단을 실시할 기관을 지정해야 하는데 안전진단을 실시하는 기관은 ‘안전진단전문기관 및 한국시설안전기술공단’ ‘한국건설기술연구원’ 등 이다. 시장 군수 구청장은 안전진단결과보고서를 제출받은 때에는 한국기술안전기술공단에 안전진단결과보고서의 허위작성 여부에 대한 검토를 의뢰 한다.
다음은 도시정비사업의 사업시행계획에 대해 정리한다.
사업시행자는 사업시행계획서를 시장 군수 구청장에게 제출하여 사업시행인가를 득해야 한다. 시장 군수 구청장은 정비구역 외에서 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가를 하고자 하는 경우에는 건축물의 높이 층수 용적율 등을 건축위원회의 심의를 거쳐야하며, 시장 군수 구청장은 시업시행인가를 하거나 그 정비사업을 변경, 중지, 폐지하는 경우에는 당해 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.
사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대해 미리 정비구역안의 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의와 토지 등 소유자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다 .
사업시행계획서의 작성에는 토지이용계획서, 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 임시수용시설을 포함한 주민 이주대책, 세입자의 주거대책, 임대주택의 건설계획, 건축물의 높이 및 용적율 등에 관한 건축계획, 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획, 시행규정, 그 밖에 사업시행을 위해 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 등의 내용이 포함되어야 한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
