- 부동산관리의 개요, 부동산관리의 영역(기술적 측면의 관리)
관리(Management)는 어떤 일의 사무를 맡아 처리하는 것, 또는 시설이나 물건의 유지 개량 따위의 일을 맡아함을 말한다.
부동산관리란 부동산의 보존 및 성질이 변하지 않는 범위 내에서 그 유용성을 증대시키기 위해 운용하고 개량하는 것을 말하는데, 부동산관리의 목적은 부동산이 자산으로서 유용성을 최대로 발휘하도록 하는데 있다. 즉 그 부동산의 입주자 및 임차인 등 이용주체가 최유효이용 할 수 있도록 해주고 자산소유자에게 운용소득과 처분소득이 최대화 되도록 하는데 있다.
이와 같은 부동산관리는 개인소유의 소규모 부동산으로부터 국가의 토지자원에 이르기까지 광범위하게 활용되나 주로 각종 건물과 토지에 대한 관리활동을 말하며 부동산관리는 부동산활동을 능률화하는 응용기술을 향상시키는 것이라 할 수 있다 .
한편 현대는 부동산관리의 개념을 확대하여 부동산자산관리를 강조하는 시대이기도 하다. 부동산자산관리는 위험회피를 위한 분산투자, 보유부동산의 매각과 재활용, 개별부동산의 특성을 고려한 보유기간 책정, 레버리지 활용 등을 통한 부동산 소유자의 가치 극대화를 추구하는 관리방법으로 부동산관리 기술적 측면의 관리보다는 부동산관리 경제적 측면 관리와 법률적 측면의 관리를 전문화한 것으로 정리 할 수 있다
오늘날 토지 이용의 집약도가 높아지고 건물의 규모가 커져가므로 부동산관리의 사회적 경영적 역할이 증대되고 있다. 이에 따라 부동산관리를 전문적으로 대행해 주는 기능이 전문분야로 자리 잡았고 이와 관련된 기업들도 대형기업화 되고 있다. 또한 국가자격증인 주택관리사를 비롯해 민간 자격증인 빌딩경영관리사, 부동산자산관리사 등 각종 자격증제도가 더욱 발전하는 추세이다. 이러한 부동산관리 제도가 점점 발전하는 것은 도시화에 따른 토지이용의 증가, 공동주택 즉 아파트산업의 발달, 건축기술의 발달에 따른 대형 다기능빌딩의 증가, 부동산 부재소유자의 관리욕구 때문으로 볼 수 있다.
부동산관리의 내용은 경제적가치의 보존을 위한 경제적 관리, 행정적 법률적인 면에서 법이 보장하는 최대한의 권리를 보장 받고자 하는 법률적 관리, 대상 부동산의 수명을 보전하기 위한 기술적관리 등으로 구분하여 살펴 볼 수 있다. 즉 부동산관리는 관리대상을 기준으로 기술적 측면을 관리하는 유지관리(시설관리, 소극적 관리), 법률적 측면을 관리하는 권리보존관리, 경제적 측면을 관리하는 경영관리로 나누어지며 이 모두 함께 관리하는 부동산에 대한 복합관리가 있다.
부동산의 기술적 측면의 관리는 협의의 부동산관리라고 하며 우리가 보통 부동산관리라 하면 기술적관리를 의미하기도 한다. 기술적 측면의 관리는 물리적 현상의 유지관리라고도 하며 대상 부동산에 대한 물리적 기능적인 하자발생에 따른 필요한 기술적 조치와 이에 대한 사전 예방행위를 말한다. 또한 대상 부동산의 물리적 기능적인 하자를 예방하고 앞으로의 개수, 보수 수선공사를 관리하며 , 토지의 경우에는 경계관리, 이용의 편의, 자산가치의 유지, 거래의 촉진, 현상의 보존 등을 위해 행하는 일체의 기술적 관리를 말하며. 환경관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리 등을 포함한다.
기술적 측면의 관리에는 시설관리도 포함되는데 시설관리는 부동산의 각종 주요시설, 설비 및 부대복리시설을 운영하고 유지 보전하는 것으로서 비용의 최소화, 공간의 쾌적성 및 최유효이용 등이 시설관리의 주요 핵심사항이다. 이용자(입주자)나 소유자의 요구에 단순히 부응하는 소극적관리로 시설관리는 부동산 사용에 관련된 사항들을 중점적으로 취급하며 이러한 기술적 관리는 건축, 설비, 전기 기타 전문적인 기술자에 의해 관리가 이뤄진다.
부동산의 유지활동에는 환경관리 방범 방재 등의 안전관리, 청소 및 방역 소독 해충구제 등의 위생관리, 전기 설비 및 냉난방설비의 점검 등 통상적으로 하는 일상적 유지활동과, 사전적 유지활동인 예방적 유지활동, 문제가 발생한 후에 사후적 대처 유지활동인 대응적 유지활동 등이 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
