- 부동산관리의 영역(법률적 측면의 관리, 경제적 측면의 관리)
부동산의 법률적관리란 행정적 법률적 제도적 측면에서의 부동산관리로 보존관리라고도 한다. 이는 대상 부동산의 경제적 법률적 하자의 제거와 예방을 위하고, 대상 부동산에 대한 최대한의 권익을 확보하기 위해 소유권 및 소유권 이외의 권리 이익에 대해 그의 진정성을 새로운 측면에서 분석하여 유익한 권리는 보장하고 불리한 계약은 제거하는 방향으로 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리활동이다. 즉 부동산에 불필요한 권리가 부착되어 있거나 필요한 권리가 결여된 경우 그 원인을 파악하여 조정하는 일이다. 부동산의 법률적 관리는 부동산권리분석에 관한 사항과 계약관리가 중심을 이룬다.
부동산의 법률적 측면의 관리에서 권리분석에 관한 사항을 살펴보면 미등기 부동산의 보존등기, 대상 부동산에 원인 없는 등기의 존재 여부 확인, 타인에게 불법 점유당한 부동산의 원상회복, 관련 공법상 규제사항이 있으면 그 이용효율을 최대화할 수 있도록 하는 행정상 또는 법률상 조치 등이다.
또한 부동산의 법률적 측면의 관리에서 계약관리를 살펴보면 임차인의 모집 및 선택, 임대차 계약의 체결, 이행, 조건변경, 갱신, 해제 등의 임대 및 재임대의 관리 감독과 외부관리 용역회사의 입찰 및 지정 등의 관리로서 어떻게 하면 관리의 효율화에 의한 경비절감을 도모할 것인가의 과제와 어떻게 하면 경영의 합리화를 이룰 수 있는가의 과제에 대한 관리를 말한다.
다음으로 부동산의 경제적 측면의 관리를 살펴보면 부동산의 경제적 측면의 관리는 부동산 경제적 수지관리를 포함하며, 수지관리는 세 가지로 분류되는데 그중 하나는 총수익과 순수익의 수입측면으로 임료수입관리, 공익비 부가사용료 주차료 등의 결정 및 징수이고, 또 하나는 지출측면으로 작업관리비, 지대, 공조공과, 손해보험료 기타 필요 제경비 등의 적정한 지불 등의 관리이다. 그리고 예상현금수지분석과 이에 따른 예산의 편성 집행 및 결산, 현금수지보고서 및 자산평가서의 작성 보고, 회계관리 및 보고 , 관리계획 및 마케팅계획의 수립, 미지급금 관리 등을 한다. 그러기 위해서는 그 지표로서 부동산의 정상가격 파악을 위한 감정평가를 실시하여 경제적 하자의 유무를 판단해야 한다. 즉 정상가격에 비해 대상 부동산의 활용으로 발생하는 순이익이 적정수준인지를 판단해야 한다.
부동산의 경제적 측면 관리의 기준을 살펴보면 대상 부동산의 공실율 감소, 시장점유율 증가 등 경제적 가치를 증대시키는 대책을 강구하여 적정 수준 이상으로 향상시키도록 해야 하며, 순이익이 적정 수준 이상이면 이를 계속 유지 향상시키는 관리행위를 해야 하고, 경제적 내용연수를 연장시킬 수 있는 효율적인 운용을 해야 한다. 나대지는 본격적으로 활용하기 전에 이를 이용 시에는 원상회복 자금투여 여부 등을 고려해야 한다.
임대차의 종류를 알아보면 임대료에 운영경비를 포함하는 임대료 총임대차(주로 주거용 부동산)와 순수한 임대료 만을 임대인에게 지불하고 영업경비는 사전 협상에 따라 지불하는 순임대차(주로 공업용 부동산), 임차인 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 비율임대차(백화점 등 주로 매장용 부동산)가 있다. 임대료 결정 방식은 시장접근법에 의한 인근지역의 유사부동산 및 비교부동산과 비교, 사정보정, 시점수정하여 추계 결정하는 비교방식과, 비용접근법에 의해 임대료를 자본비용에 운영경비를 포함하여 이를 충족시킬 수 있는 수준에서 결정하는 원가방식이 있다.
임차인관리는 주요임차인과 정박임차인을 확보해야 하고, 매장용 부동산에서 임차인의 업종 및 상품의 적절한 배합을 강조할 것인지 보완적 상품들의 일관성을 강조할 것인지 임차인의 혼합을 결정해야 하며, 주거용 부동산에서는 동질적인 수요계층을 모집하여 그들의 선호에 맞는 생활환경 및 시설상태를 유지 관리해야 임대가치를 높일 수 있다
특히 쇼핑몰 등 대규모 수익성 부동산 및 다용도 건물에 대해서는 임대차관리가 중요한데 여기에는 임대마케팅, 정박임차인의 확보, 임차인 혼합의 적절한 구성 등이 포함된다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
