-부동산관리 방식(자치관리, 위탁관리, 혼합관리)
부동산관리의 방식은 관리주체에 따라 크게 세 가지로 나누어 자차관리, 위탁관리, 혼합관리로 구분한다.
자치관리(self management)는 자가관리 또는 직접관리, 자기관리, 자영관리라고도 하는데 소유자 자신이 직접 관리하든가 또는 타인에게 임대한 부동산 및 기타 시설물을 직접 자주적으로 관리하는 방식이다.
위탁관리는 외주관리, 간접관리라고도 하는데 타인에게 의뢰하여 관리하게 하는 방식으로 현대적 개념으로서의 부동산관리는 이 위탁관리방식을 말하기도 한다. 토지이용의 집약도가 높아짐에 따라 대형화 고층화된 부동산과 건축기술의 고도화, 부재소유자의 증가 등 현대사회적 배경에 비추어 바람직한 관리방식이다.
혼합관리는 자치관리와 위탁관리의 장점을 혼용하는 형태로서 부동산관리업무의 일부는 위탁하고 나머지는 직영하는 형태의 관리방식이다. 관리업무 중 청소, 경비, 설비관리 등 협의의 관리인 기술적관리만을 위탁하고 나머지 경제적 법률적 관리는 소유자가 직접 관리하는 방식이다.
가장 오래된 전통적 근대적 관리방식은 자치관리방식이며 현대적 의미에서의 전문적인 관리방식은 위탁관리방식이다. 그러나 소형 부동산 등에서는 혼합관리가 적당한 방식이 될 수도 있다. 자치관리, 위탁관리, 혼합관리 방식의 장단점을 비교하여 정리한다.
자치관리의 장점은 입주자 자율관리로 민원이 배제되며 입주자의 참여 도모로 공동의식이 고취되고, 소유자가 강한 지시 통제력을 발휘할 수 있다. 또한 자치관리는 불필요한 비용 절감으로 관리비의 절감이 가능하며 부동산 설비에 대한 애호정신이 높고, 부정적 외부환경 차단이 기능하며, 기밀유지와 보안관리가 양호하고, 고장 등 유사시 신속관리, 관리각부문의 통합적 운영이 용이하다는 장점이 있다.
자치관리의 단점은 관리업무에 적극적 의욕이 결여되기 쉽고 자치관리기구의 전문적 지식 미흡으로 인한 관리사무소의 지휘 통제 능력이 부족 할 수 있으며, 관리비 절감만을 위한 관리 소홀로 시설 노후화가 촉진될 수 있고, 관리권을 둘러싼 분쟁이 발생할 우려가 있다. 인건비가 불합리하게 지불될 우려가 있고, 임료의 비합리적 결정, 비합리적 수납, 경리사고 유발 시 대책이 모호하며, 소유자 비전문성으로 관리권 인수 시 하자진단 능력 결여로 입주자에 과대한 보수비 지불 전가 우려가 있고, 전문기술자 미 배치 시 대형사고 위험을 내재하고 있는 단점이 있다.
위탁관리의 장점은 전문적인 계획관리와 서비스를 받을 수 있어서 관리의 안정성이 있고, 전문적 관리로 시설물 노후의 최소화 및 재산가치의 극대화를 이룰 수 있으며, 전문분야 외의 사항을 분리함으로써 소유자는 본업에 전념할 수 있다는 점이다. 또한 관리대상 증가 시 경영합리화를 통한 관리비용의 절감을 꾀할 수 있으며, 경리사고 발생 시 관리회사가 책임을 부담하고, 관리업무의 타성화를 방지할 수 있는 장점이 있다.
위탁관리의 단점은 우수한 전문관리회사의 선정이 어렵다는 점과, 관리회사가 영리추구를 극대화 할 경우 부정의 소지 및 입주자피해가 우려되며, 위탁수수료 부담으로 인한 관리비 상승요인이 발생하고, 관리회사의 관리운영 미숙과 종업원의 전문적 기술이 부족하면 공신력이 저하된다는 점이다. 또한 관리요원의 인사이동이 잦으면 하자가 우려되고, 종업원의 신뢰도가 저하될 경우 입주자와 마찰시 조절기능이 미흡하며, 기밀유지와 보안이 불안전하며 관리요원의 설비애호 정신이 부족하다는 점이다.
마지막으로 혼합관리의 장점은 경제적 법률적 관리에 대해서는 소유자가 강한 통제력을 계속 확보하고 기술적 관리는 위탁관리의 이점을 이용할 수 있다는 점이다.
혼합관리의 단점은 자치관리부분과 위탁관리부분의 상호 관련된 관리범위에 대해서는 책임소재가 불명확하고, 자치관리요원과 위탁관리요원사이에 원만한 협조가 어려울 수 있으며, 운영악화 시 양 방식 결점만 부각될 수 있다는 점이다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
