- 부동산관리 대상(토지 및 건물)
부동산관리는 관리대상에 따라 토지 및 건물(공동주택, 빌딩 등)관리로 구분할 수 있다.
부동산관리에 있어서 토지관리란 토지의 보존과 이용, 개량을 말한다. 토지의 보존활동은 토지가 갖고 있는 본래의 상태를 유지함으로써 그 토지의 유용성과 기능이 계속 발휘되도록 하는 노력이다.
토지의 이용활동은 넓게는 국토 전체의 이용부터 좁게는 한 필지의 토지이용 까지 다양하게 이용되고 있다. 특히 최적의 토지이용은 당해 토지의 특성 및 기능에 적당하게 유용성을 증대하는 활동을 말하며, 특성에 맞지 않는 이용은 억제하고 보전하는 활동도 포함된다. 따라서 토지이용활동은 경영 경제적인 면에서 볼 때 한계비용과 한계수입의 일치점에서의 이용활동이 이윤극대화의 토지이용이며 , 토지이용활동의 궁극적 목표가 된다고 할 수 있다.
토지의 개량활동은 건축에 의한 개량과 조성에 의한 개량으로 구분되며, 개발과 개량은 동일한 활동이라 할 수 있다. 토지의 개량활동이란 토지의 기술적 경제적 법률적 하자를 제거하고 이의 유용성을 극대화하려는 노력을 말한다.
다음은 부동산관리에 있어서 건물(빌딩)관리에 대해 살펴보기로 하자.
빌딩관리의 목표는 빌딩의 유지관리를 통해서 물리적 내용연수 뿐 만 아니라 경제적 내용연수를 유지 연장하는 것이다. 빌딩(건물)은 시간이 경과됨에 따라 생태학적 변화(라이프 사이클)가 일어난다. 이에 따른 빌딩관리의 생태학적인 목표는 쾌적성, 안전성, 건강성이라 할 수 있다.
빌딩의 내용연수는 보통 빌딩의 수명을 말하는데 건물이 건설되어서 붕괴에 이르는 과정은 건축의 시공, 입지조건, 관리방법에 따라 다르지만 일반적으로 그 본래의 용도, 사용방법에 의해 빌딩의 운영 효과를 올릴 수 있는 연수 즉 유용성 지속연수를 건물의 내용연수라 한다. 건물의 내용연수는 물리적 내용연수, 기능적 내용연수, 경제적 내용연수, 행정적 내용연수로 나눌 수 있다.
건물의 물리적 내용연수는 시간의 경과나 건물의 이용에 의해 생기는 마멸 및 파손, 폭풍우 등의 자연적 작용에 의해 생기는 지진, 화재 등의 우발적 사건에 의해 생기는 손상 등에 의해 사용이 불가능하게 될 때 까지의 연수를 말한다.
건물의 기능적 내용연수는 건물이 기능적으로 유효한 기간을 말하는데 건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 형식의 구식화, 설비의 부족과 불량, 건물의 외관, 디자인 등이 기능적 내용연수와 관계된다.
건물의 경제적 내용연수는 경제적 이익을 얻을 수 있는 존속기간을 말하며, 건물의 경제적 수명은 그 위치에 의해서 가장 큰 영향을 받는다. 인근 지역의 쇠퇴화, 인근환경과의 부적합, 부근의 다른 건물에 비교한 시장성 감퇴 등에 의해 경제적 이익이 다하기까지의 경과연수가 경제적 내용연수이다.
건물의 행정적 내용연수는 법제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말하며 특히 세법의 규정에 의한 내용연수를 법정내용연수라 한다. 건물관리에 있어서 빌딩의 내용연수를 최대한 장기화 하는 것이 중요하다고 할 수 있다.
마지막으로 빌딩관리에 있어서 빌딩의 생애주기(building life cycle)별 관리도 매우 중요하다. 빌딩의 구체적인 상태나 정도에 있어서는 개별적인 차이가 있으나 대부분의 경우에는 빌딩이 완공되어 그 내용연수가 만료하여 철거되기까지 몇 가지 공통적인 국면과 규칙적인 현상이 있는데 이를 빌딩의 연수사이클(age cycle) 또는 수명사이클(life cycle) 이라고 하는데 도시개발이 급격히 확장되는 지역에서는 빌딩의 경제적 수명이 짧아지는 경향을 보인다. 빌딩의 생애주기는 신축전단계(前개발단계), 신축단계, 안정단계(중년단계), 노후단계, 완전폐물단계 등으로 구분한다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
