부동산 시장분석은 부동산의 수요와 공급에 대한 조사 확인 작업으로 특정 부동산을 대상으로 3가지 관점에서 출발한다. 수요측면과 공급측면, 시장(MARKET)측면이다. 수요측면은 구매자와 임대자에 대한 분석이고 공급측면은 개발하고자 하는 부동산과 같은 유형의 기존부동산 재고, 신규공급, 미래공급예정, 택지개발 등을 분석하는 것이며 시장측면은 경쟁력을 갖기 위한 개발계획 및 마케팅 활동의 검토를 말한다. 여기서 시장이란 경영학적 관점에서 지리적 위치, 상품유형, 인구통계적 특성 등을 기준으로 고객을 여러 가지 방법으로 묶는 것을 말하며, 경제학적 관점에서는 수요자와 공급자의 가상적 공간이라 할 수 있다.
부동산 시장분석은 민간 공공부문에서 부동산개발업무를 담당하는 의사결정자나 부동산투자의 의사결정자에게 필요하며, 부동산 시장분석에서는 목표사업에 대해 시장잠재력(MARKETABILITY), 시장성(MARKET POTENTIAL), 경쟁성(COMPENTITIVENESS)을 검토하는 작업이다.
부동산 수요분석은 시장잠재력을 파악하는 작업으로 인구 가구 및 인구통계적 특성(년령 분포, 남녀 구분, 인구 증감, 가구 수, 세대 수, 주택보급률)과 소득과 가격의 적정성, 구매력, 산업별 직업별 고용현황과 부동산개발유형 및 기타요인을 검토하는 작업이다.
부동산 공급분석은 경쟁대상 사업을 파악하는 작업으로 현재재고(분양, 임대)와 공실율, 재고부동산의 특성을 파악하고, 시장흡수면적과 진행 계획된 사업, 임대료 또는 시장가격을 확인하며, 건물형태와 계획된 사업들의 장점과 임대 분양조건과 입주조건 등을 검토하는 일이다.
부동산 시장성분석(Marketabiliy analysis)은 부동산의 수요특성을 평가하고, 부동산 상품의 형태와 편의시설 서비스 등과 같은 가격전략 등이 포함되며, 목표사업이 요구 시장점유율을 차지할 수 있는지 즉 분양성을 확인하는 일이다.
부동산 시장분석에서는 첫 번째로 아이디어 칭출이 매우 중요하다. 부동산 전문가는 장단기 부동산시장의 전국 및 지역 부동산 시장추세와 전망에 대해 완벽하게 파악해야 한다. 부동산 수요와 공급에 대한 정보습득은 아이디어 창출을 위한 기초가 되며 아이디어 창출은 부동산개발 시장분석의 첫 단계로 부동산 개발시장분석업자는 거시부동산 시장추세도 중요하지만 지역부동산 시장현황 및 추세의 분석이 더 중요하다고 할 수 있다 여기서 거시 부동산시장추세는 부동산 시장과 관련된 이자율 금융규제 인플레이션 실업율 산업생산성 주식시장의 안정 환율 등을 포함한다.
부동산 시장분석에서 두 번째로 부동산의 특성의 파악이 중요하다.
부동산은 고도로 차별화된 상품으로 다양한 유형과 품질 개별성을 갖고 있고, 부동산 공급에 대해서 각종 법규(건축법, 주택법, 도시및주거환경정비법, 부동산 관련 조세법, 기타 관련법규 등) 법적규제가 다양하다. 또한 부동산 시장은 시장정보가 매우 불확실하고 대량 생산과 대량판매를 할 수 있는 일반상품과는 다른 공급의 비탄력성의 특성을 갖고 있는 점 등을 정확히 파악해야 한다.
부동산시장분석의 활용자는 정부와 지방정부 정책 입안자, 부동산 개발업자와 건축업자, 부동산 투자자와 대출자, 설계자, 부동산 마케팅 관리자, 부동산 소유자와 임차인, 부동산 판매자와 구매자, 부동산관리자 등이다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
