부동산시장 분석의 목적을 살펴보면 부동산 개발이나 부동산 투자의 사전계획 수립을 위한 정보제공, 재무적 사업타당성분석에 필요한 정보제공, 부동산 신제품 또는 검증이 안 된 입지에 대한 잠재고객 확인, 지분투자자 대출 또는 정부보조 지원금 유치, 보다 좋은 그리고 보다 더 시장성 있는 제품개발, 민간개발에 대한 지역사회 지지기반 구축, 정부 또는 지방정부의 경제개발계획 수립을 위한 정보제공, 공동주택 개발을 위한 정보제공 등 이라 할 수 있다.
부동산 시장분석 시장조사는 사람들의 욕구와 요구(수요)를 조사하고 이러한 욕구와 요구를 만족시키기 위해 경쟁상품(공급)을 조사하며 이들을 통합하고 이해하는 것이라 할 수 있는데, 시장분석은 체계적이라고 생각하나 관찰, 경험, 습득내용에 대한 의견, 대화, 서로 다른 분석방법 등으로 이뤄진 비형식적 요소를 포함한다.
부동산시장분석 분야에는 많은 기술적 선진기법들이 포함되어 있으나 대상사업과 경쟁자를 이해하기 위해서는 현장을 발로 직접 뛰는 방법이 선행돼야 한다.
이러한 부동산 시장분석의 일반적인 접근 방법을 살펴보기로 하자. 부동산 시장분석은 크게 4가지 접근방법으로 구분 할 수 있다. 부동산 시장권역 설정, 수요분석, 공급분석, 시장성분석 인데 우선 부동산 시장권역 설정에 대해 알아보기로 하자.
부동산 시장권역은 상권(Market Area)이라고도 할 수 있는데 시장권역의 구분은 다수의 임차인, 잠재구매자를 추출하여 구분한 시장권역과 핵심경쟁자들이 위치한 지리적인 범위로 시장권역을 구분한다.
주거용 부동산과 소매용부동산에 대한 시장권역은 주택구매자, 아파트 임차인, 쇼핑객 등 대다수 잠재고객을 추출해 낼 수 있는 인구통계자료와 우편번호를 기준으로 한 지역, 교통 접근 축, 행정구역 등을 결합하여 설정한다.
시장권역 설정 시 고려할 요인은 자연적 지형, 인공구조물, 교통체증현상, 인구밀도, 시와 교외지역 행정구역 경계, 학교지역, 인근지역 경계와 동질성, 개발규모와 복합용도 등이다.
부동산시장권역은 1차 시장권역과 2차, 3차 시장권역으로 구분하기도 하는데 1차 시장권역이란 주거용 부동산의 경우 60-70%의 수요자가 거주하는 지역, 소매용 부동산의 경우 60-70%의 반복 구매를 이끌어 낼 수 있는 지역을 말하며, 2차 시장권역은 20% 정도의 수요자가 거주하는 지역을 말한다. 3차 시장권역이란 유입매출상권이라고도 하고 소매용 부동산에서 1,2차 시장권역에 거주하지 않는 관광객이나 기타 방문객이 구매하는 일부수요 (동대문시장과 같은 대형 의료센터 매출에서 중요한 부분을 차지할 수 있음)를 말한다. 호텔이나 리조트 등은 대도시지역에서 상당히 먼 지역에 살고 있는 고객을 상권의 표적으로 삼기도 한다 .
오피스용 부동산, 산업용 부동산의 시장권역은 교통로, 고속도로 진입부근이나 공항, 부두, 대학교, 종합병원, 지역쇼핑몰과 같은 활동 중심지 주변에 밀집하는 경향이 있으며, 수익용 건물의 시장권역은 장래 입지 평가 시 노동력, 고객 및 공급업자들과의 접근성이 중요하다.
시장권역 설정에서는 대상 부지 실사가 매우 중요하다. 현장조사는 시장조사를 위한 필수 사항으로 대상부지와 주변 환경의 정확한 파악이 필요하다.
마지막으로 부동산 시장권역설정에서는 대상 부지의 장단점 평가도 중요하며, 근린생활시설의 근접성은 예비 임차인이나 구매자들에게 중요하기에 이점 역시 소홀히 해서는 안 되고, 주거용 부동산 시장권역설정에서는 근린쇼핑시설, 공원, 학교, 교회, 도서관, 병원 등도 중요하게 검토되어야 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
