부동산시장분석에서 수요분석은 시장권역(상권)의 인구추세와 지역범위나 대도시권역의 인구추세들과 비교해야 한다. 추정 인구수 및 가구 수와 향후 예측치 외에 인근지역의 특성을 강조해야 하며, 추가 인구정보는 연령특성과 가구 구성형태(자녀동거 가구, 분가 가구, 독신가구)에 초점을 맞춰야 한다. 가구주 연령이나 기타 인구통계와 소득정보를 교차형식으로 정리한 상세정보를 이용하여 표적 소비자들의 능력정도를 파악해야하며, 추정 구매력, 매출 잠재력 규모를 자체 작성하거나 정부 관련기관이나 민간 정보회사로부터 자료를 입수하여 활용해야 한다,
비주거용 부동산의 수요분석은 경쟁 하위시장에서의 고용추세 확인과 최근 일자리 증가를 살펴보는 것으로 가능하며, 호텔수요는 회의 참석자 수, 지역의 기업 활동, 문화적 매력, 휴양지역, 해수욕장, 테마파크와 같은 여가목적 방문객 창출자와 직접 관련되어 있다고 할 수 있다.
부동산 시장분석에서 공급분석은 현재 경쟁상대와 공급이 계획되어 있는 경쟁상대의 분석이다. 부동산 규모 즉 세대 수, 면적 규모, 객실 수 등과 당해 부동산 건축년도 및 최근 개보수년도를 확인해야 하며, 주거용 부동산은 침실 수와 욕실 수, 면적을 기준으로 한 공급주택의 유형, 비즈니스 파크, 건물규모 구분(저층, 중층, 고층)을 기준으로 파악해야 하고, 오피스용 부동산은 바닥면적을 기준으로 한다.
공급분석에서는 아파트 단지 또는 건물의 생활편의 시설(관리업무, 수영장, 조깅길, 녹색빌딩 외형 등)과 세대별 생활편의시설(초고속 인터넷, 케이블 TV선 등 하이테크 편의시설, 발코니, 벽난로, 고급가전제품, 바닥장식재, 주방용조리대 등)도 정확히 파악해야 한다. 또한 각 단위 면적 규모별 임대료, 임대차계약 특약사항, 임대료에 포함된 제세공과금과 서비스(관리비), 추가부담금(주차 요금, 헬스크럽 요금, 외부 수선유지비 등)과 핵심 임차인에 대해서도 잘 살펴보아야 한다.
공급분석에 포함될 내용 중에는 공실율, 전대차 오피스 현황, 소매용부동산의 경우 공실점포의 위치와 면적에 대한 평가도 이뤄져야하며, 최근 완료된 사업과 현재 인허가 중인 경쟁사업에 대해서도 사업면적 규모, 표적으로 하고 있는 제품, 정부승인완료 여부, 핵심임차인과의 계약상태, 개장시기 등에 대해 파악이 돼야 한다.
이러한 수요분석과 공급분석에 관련하여 수요와 공급의 종합평가를 하여야 하는데 다음과 같다.
첫 번째로 대상사업과 경쟁대상을 비교해야 한다. 비교 내용은 입지(접근성, 편리성, 주변조망, 지명도), 임대료나 가격, 세대별 면적규모와 침실 수, 욕실 수 형태, 필지 면적규모와 관리비, 주차장 확보비율과 옥외주차장 대비 옥내 주차장 이용 가능성, 현재 및 미래 첨단기술에 대한 지원 능력, 거주안전, 건물과 단지에 대한 유지보수 등을 비교해야 한다
두 번째로 수요 공급의 균형 확인이다. 시장분석자는 수요 공급 불균형 또는 공급과다 건축시장에 대한 경고표시에 유의해야 한다는 점이다 . 가구나 고용측면에서 나타나고 있는 신규수요를 크게 초과하는 건축활동 수준, 원인불명의 공실율 증가 현상, 전입임대면적 보다 전출임대면적이 큰 현상, 물가상승을 고려한 실질적 임대료의 하락, 장기간 방치된 건물 등을 확인하여 수요공급의 균형관계를 파악해야 한다.
상기와 같이 수요분석과 공급분석을 통해 수요 공급의 균형을 파악하여 문제점이 발견될 경우에는 계획변경을 검토하여야 한다. 계획변경의 검토내용에는 아파트 개발사업계획에서 면적별 가구 수 비율 변경(소형평형 침실 2개아파트 수를 증가하거나 축소 등), 임차인을 위한 서비스나 생활편익시설 추가 설치(세탁소 설치 등), 경쟁 임대료나 가격을 고려한 임대료나 가격 인상 또는 인하, 쇼핑센터사업 내 대형매장과 소형매장의 구성비율 조정 등을 열거할 수 있다. / 김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
