부동산 수요에 영향을 미치는 요인은 국가경제 여건, 지역경제 여건, 주변지역경제 여건, 거시경제 여건 등을 열거할 수 있다. 거시경제 여건은 이자율, 인플레이션, 직업 안정성, 산업 생산성, 주식시장의 안정성 등이다.
또한 부동산 개발 및 투자의 타당성에 영향을 미치는 공급요인은 당해 부동산시장과 현재의 공급 여건( 대도시권역 또는 해당시장권역의 판매 및 임대율, 공실율, 임대료 상승이나 가격 상승 등)에 영향을 미치거나 거시경제 추세, 인근시장권역의 시장지표와 건축 활동, 기존 및 향후 예상되는 경쟁건물들의 성과와 특성 등이다.
수요분석에서 중요한 사항들을 파악해보기로 하자.
수요에 영향을 미치는 경제지표란 경제활동을 나타내는 지표적 통계를 말하고 경기지표란 경기변동 예측지표를 말하는 전문적인 용어로 일반 국민들은 매우 어렵게 느낄 수도 있는데, 경제지표는 생산활동지표, 금융지표, 무역국제수지지표, 노동관계지수, 주식지표 등을 말한다.
시장분석 수요분석에서는 고용현황과 함께 지역경제를 이끌어가는 핵심동력에 대해 검토도 하여야 하는데 지역경제의 핵심동력을 나타내는 방법 중 하나가 입지상수이다.
입지상수(Location Quotient)란 특정 지역과 특정 지역 내 한 지역의 고용과 같은 인적자원이나 산업 활동의 집중도를 비교하는 지표를 말한다. 입지상수는 특정지역(특별시, 광역시, 도)의 산업별 고용현황을 전국의 고용현황이나 대도시권역의 고용현황과 비교하거나, 특정지역(특별시, 광역시, 도)의 고용현황을 특정지역 안에서 정한 시, 군 , 구의 고용현황과 비교하는 지표이다. 이때 고용현황을 생산액으로 비교할 수도 있다.
수요분석 시 핵심고용주체와 신산업에 대한 파악도 중요한데 지역의 경제기반을 확인하기 위해 지역 내 상위 10위 또는 20위까지의 고용주체를 파악해야 하며, 당해 지역에서 과거 5년 동안 가장 규모가 큰 민간부문 사업체들의 종업원 수나 인건비 증가현황, 지역 중소기업에게 일감 외주를 주는 현황을 파악해야 한다.
수요분석에서 노동력의 특성도 알아봐야 하는데 고용주체로서는 노동력 확보가능성과 노동숙련도가 매우 중요하며 입지를 결정할 때 매우 신중하게 고려하는 요소라고 볼 수 있다. 과거 5년 동안 지역노동력의 증가나 실업률에 대한 정보의 확인이 필요하다.
또한 수요분석에서 방문객 특성과 관광객추세도 정리해야 한다. 방문객 통계자료는 호텔과 리조트에 대한 잠재수요와 다른 도시에서 오는 반복방문고객들(단골고객)이 상당부분을 이용하는 공연시설, 위락시설과 문화시설의 잠재수요를 결정하는데 중요하다. 소매업의 일정부분 매출은 방문객에 의해 이뤄지기 때문이다.
수요분석에서 소홀히 해서는 안 되는 사항이 소비자 인구 통계이다. 주거용 부동산 및 소매용 부동산에 대한 시장조사에서는 인근지역 통계를 세밀하게 조사할 필요가 있다. 인근지역 통계자료는 소득수준별 가구분포에 대한 자료를 작성하며, 주택소유주의 연령과 교차표 형식으로 작성한다. 오피스용, 산업용, 호텔용 부동산의 시장조사에서는 시장권역에 대해 필요로 하는 인구통계자료 수준이 매우 세부적이어야 한다. 수익용부동산이나 산업용 부동산이라도 시장보고서에는 가장 최근에 이뤄진 인구통계 조사 자료와 현재의 추정 인구 수, 가구 수와 중위수 및 평균 가계소득을 포함해야 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
