지난 회 기고문에 이어서 부동산 시장분석 수요분석에서 고려해야 할인구와 가구에 대해서 알아보기로 하자.
인구나 가구 증가율은 주거용과 소매용 부동산 잠재수요에 대한 명백한 지표이다. 여기서 잠재수요란 현재는 구매력을 동반한 유효수요가 아니지만 향후 유효수요로 전환될 가능성이 있는 수요를 말한다. 인구증가는 지역시장이나 시장권역이 새로운 거주자와 쇼핑객들을 끌어들이는 징조이며 새로운 거주자와 쇼핑객의 증가는 주택과 쇼핑시설 수요를 창출한다고 볼 수 있다. 한편 인구와 가구 증가가 없는 지역에서는 대체수요가 중요하다고 여겨진다.
또한 인구통계특성도 잘 파악해야 한다. 인근지역 가구주 연령분포의 특성은 주거용과 소매용 부동산 수요 즉 시장성 있는 주택의 유형과 업무지역이나 쇼핑센터로 유지할 수 있는 점포유형에 크게 영향을 줄 수 있다고 이해해야 한다. 인구통계특성에 따라 주택선호나 쇼핑형태가 결정되기 때문에 지역의 인구 구성형태가 중요하다.
다음으로는 가구소득에 대한 확인이다. 시장권역 내 거주자들이 조사의뢰 받은 주택단지를 개발할 경우 임대나 구매를 할 수 있는 충분한 소득이 있는지를 확인하는 것이 개발 여부와 어떤 유형의 주택을 공급해야 할 것인지를 결정하는데 중요하다.
주거용 부동산 시장분석 수요분석에서 거주형태의 파악도 필요하다. 시장권역 내 가구들의 주택소유와 임대비율은 주거용 소매용 부동산 시장보사에서 중요하기 때문이다.
수요분석에서 가구 라이프스타일과 심리적 변수도 확인해야 한다. 시장조사에서 심리적 묘사변수와 라이프스타일의 특성도 중요하여 현재 주택시장에서 왜 매매수요 보다는 전세수요가 폭증하고 있는지 그 원인 중에 라이프스타일의 변화와 심리적 변수도 심도 있게 분석하여 전세가 폭등의 원인과 대책을 수립하는 주택정책에 참조해야 할 것이다.
부동산 시장분석 수요분석의 마지막 사항으로 소비자 조사의 활용을 들 수 있다. 소비자 조사는 시장분석전문가에게 소비자들의 의견과 선호도에 대한 정보를 직접적으로 제공함으로써 부동산 시장분석에서 결정적으로 중요한 역할을 한다. 고객조사방법은 정량적 조사방법과 정성적 조사방법이 있다. 정량적 조사방법은 고객특성에 관한 통계량과 제안사업이나 기존건물의 다양한 측면에 대해 우호적인 응답비율 통계량을 얻을 수 있고, 정성적 조사방법으로는 통계량을 얻을 수는 없지만 상품, 경쟁시장, 부동산 업종, 쇼핑습관, 주택선호도 등에 대한 고객의 지각내용을 상세하게 조사할 수 있다.
다음은 부동산 시장분석에서 공급분석에 관하여 살펴보기로 하자.
공급분석에서는 과거 공급추세와 현재 동향자료를 확인해야 한다. 시장조사의 공급부문에서는 과거 성과추세에 비춰 현재의 동향을 파악하여 인근시장권역의 핵심지표와 지역 또는 대도시권역 지표들과 비교해야 한다. 부동산의 유형, 입지, 등급에 따라 비교한다.
주거용 부동산은 주거형태(매매용, 임대용)나 물리적 특성(단독주택, 아파트, E/V유무 등)에 따라 분류하고, 산업용 부동산은 제조업(공장), 물류창고, 가변용 건물과 연구개발용, 단독임차인용과 복수임차인용으로 구분가능하다. 호텔은 최고급 호텔, 리미티드 서비스 호텔, 컨벤션 호텔, 레지던스 호텔로 분류하고 소매센터는 설계형태에 따라 폐쇄형과 개방형, 규모에 또는 임차인 구성을 기준으로 구분이 가능하다.
공급분석은 임대료와 가격분석을 해야 하는데 임대료와 가격추세 내용은 시장개요의 핵심부분이라 할 수 있다.
이상으로 부동산 시장분석에서 수요분석과 공급분석에 대해 심도 있게 살펴보았는데 완전한 시장보고서를 작성하기 위해서는 분석 대상 부동산과 비교 대상 부동산(경쟁자)의 입지, 고객들의 이미지, 설계, 생활편의시설, 운영상태 등을 확인하기 위해 현장을 직접발로 걸어 다니며 확인해야 한다.
수요 공급량을 정확히 예측하기 위해서는 과거와 미래의 건축 활동자료를 신중하게 검토해야 하며, 마지막으로 시장분석 전문가는 현장을 답사하고 자료를 모으고 도면과 도표를 준비한 후 그 조사결과를 종합하여 시장조사보고서를 작성해야 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
