주거용 부동산 즉 주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며 주거용 부동산시장의 상품유형은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분할 수 있다.
단독주택은 순수 단독주택과 다가구주택으로 구분하며 일반적으로 1건물에 1세대가 거주하는 주택을 단독주택이라 하고, 1주택에 소유주와 일부 세입자가 거주 할 수 있는 주택으로 구분등기가 되지 않아 분양할 수 없는 주택을 다가구주택이라 한다. 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하는데 아파트는 주택으로 사용되는 층수가 5층 이상인 주택을 말하며 연립주택은 주택으로 사용되는 1개 동의 면적이 연면적 660제곱미터(200평)를 초과하고 4개층 이하인 주택이며, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연 면적이 660제곱미터 이하이고 4개층 이하인 주택을 지칭한다. 공동주택은 구분등기가 가능하여 구분하여 분양이 가능한 주택이다.
또한 주택시장을 분양주택시장과 임대주택시장으로 구분하기도 하며, 건축자재나 건축방식에 따라 일반주택(철근 콘크리트, 벽돌주택), 목조주택, 조립건축 주택, 주문형 주택시장 등 다양하게 구분하기도 한다.
주택시장은 다양한 형태의 제품유형, 건물 구조, 거주형태와 위치에 따라 다양하며, 각 주택 유형별로도 면적규모, 평면 배치형태, 건물 층수, 가격, 임대료 측면에서 다양한 형태로 형성된다.
단독주택시장의 특징은 지역선호도에 따른 토지위주의 시장으로 구성되는 경우가 많으며 부유층 주택 아니면 저소득층 주택(재개발주택 등)으로 양분되는 경향이 있으며, 공동주택시장의 특성은 고급주택 형태의 고층아파트와 분양형 아파트 시장이 활성화 되고 있고 작은 면적규모의 임대시장이 활성화 되고 있다. 그런데 우리나라에서는 부동산 하면 주택을 지칭하고 주택이라 하면 아파트를 위주로 하기에 주거용 부동산시장이란 아파트시장을 의미한다고 할 수 있다.
이러한 주거용 부동산시장의 특성을 살펴보기로 하자. 우선 위치의 고정성으로 인한 지역별 부분시장이 형성되어 시장의 국지성이 강하기 때문에 가격형성이 왜곡되고 있고, 임대차시장이 발달되어 있으며 거래의 비공개성과 시장이 비조직적이어서 합리적 거래가 어렵고 수요가 증가할 때 즉시 공급이 불가능 수급조절이 곤란하여 매매 임대가격의 폭등과 폭락이 일어나며 매매기간이 장기성이라는 점이다. 또한 주택시장은 사회성 공공성이 높기 때문에 시장실패와 정부규제가 반복되어 광범위한 공공개입에 의해 시장이 형성되고 있으며, 가격이 고가이기에 금융에 의존하는 경향이 높다는 점이다.
주거용 부동산 시장분석에서 첫 번째로 시장권역(상권) 설정에 대해서 정리해 보자.
주거용 부동산사업의 1차 시장권역은 보통 새로 개발하는 사업에서 60-70%의 구매자나 임차인을 끌어 들일 수 있는 지역으로 설정한다.
주거용부동산의 시장조사는 목표로 하는 개발사업이 착수될 지역의 인구 및 가구 수 추세, 최근과 장래의 경제적 기반의 예상 변화와 고용형태 같은 지역배경에 대한 조사로부터 시작한다. 그 다음 대상 개발사업을 위해 구체적 정보를 조사하여야 하는데 인구, 가구, 고용, 주택수요와 개발활동, 규제사항, 통근형태. 지역학교와 기타 서비스에 대한 자료를 수집하여야 한다. 기본 거주생활용 주택개발을 위한 시장권역은 고용지점, 교통로, 학교, 매력 있는 입지 편성에 초점을 맞춘다. 시장권역 규모는 대상사업과 지역의 성격에 따라 달라진다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
