지난번 기고문의 내용과 관련하여 주거용 부동산 시장분석에서 시장권역 설정 시 고려요인을 살펴본다. 고려요인으로는 주요 고용 중심지 까지 출퇴근시간, 대중교통시설과 도로연결, 현재 및 장래에 예상되는 발전형태(성장지역과 쇠퇴지역), 지역 내 소득, 연령, 가구특성과 인구특성은 주택선택 위치 표적시장 범위에 영향을 미치기에 중요하고, 행정구역도 그 요인으로 참고해야 한다.
다음은 주거용 부동산 시장분석에서 수요분석에 대해 정리해보기로 한다.
인구통계 추세( 고용, 인구 수, 가구 수, 가구소득 등)와 예측치는 주택수요를 결정하기 위한 기초자료가 된다. 고용증가는 인구와 가구증가를 일으키고 사람들은 가구를 구성하며 가구는 주택의 구매, 임대하는 단위로 가구 수는 주택시장을 평가하는데 관련성이 큰 지표이다. 가구 소득은 목표사업의 가격구조를 결정하는 단서가 되며 가구규모, 가구주 연령, 가족세대 대 비 가족세대 구성 혹은 단독세대 구성 등에 관한 기타 인구통계 자료는 사업 잠재력 평가와 깊은 관련이 있다.
인구통계학자는 인구증가율을 결정하기 위한 기초자료의 하나로 고용예측자료를 이용하는데 주택수요를 조사할 때 가구 예측치보다 고용예측치를 더 선호한다. 일반적으로 취업가능성과 기회가 있는 지역은 경력 전직자, 새 구직자를 모두 끌어들이는 흡인력이 있고, 지역경제 성장은 주어진 시간에 얼마나 많은 새로운 가구가 주택을 구할 지 결정한다. 고용증가가 인구증가를 결정하기에 도시차원의 고용통계자료를 수집해야 한다. 고용통계자료는 과거 고용증가 추세, 총 고용예측치, 전국 도시지역의 실업률과 비교한 지역 내 실업률, 고용확장계획, 고용축소계획, 신규진입기업, 퇴거기업 등의 자료를 말한다.
주거용 부동산 시장분석 수요분석에서 인구 수 및 가구 수 예측치는 현재와 장래 가구의 특성과 숫자를 제공하는데 시장권역 내의 주택수요 예측치(전입 및 전출분석)를 제공한다. 인구추세분석은 최소한 과거10년 전 인구통계자료에서 인구 수 산출부터 시작하여야 하고, 다음에 현재인구 수 산출, 대규모사업에서는 10년-20년 후 까지 인구를 예측해야 한다. 주택수요와 시장잠재력을 결정하는데 조사된 인구를 구성하고 있는 가구유형과 가구숫자가 중요한 자료이고 각 가구유형은 유형별로 독특한 주택수요를 갖고 있다.
주택 수요분석에서 가구소득에 관한 분석결과는 지역경제의 활력을 보여 주고, 가능구매력 정도와 범위에 대한 중요한 정보를 제공하며, 또한 소득분석에서는 각 소득계층별 가구 수와 소득증가율을 포함한 과거 소득변화를 추적하고 표적시장권역과 2차 시장권역, 지역에 대한 중위수 평균 가구소득을 추정할 수 있다. 주택규모와 주택유형에 대한 최근 분양가격과 소득수준 자료를 이용하여 상관계수를 계산하면 소득수준과 주택규모, 또는 소득수준과 주택유형의 구매나 임대에 대한 상관관계를 확인할 수 있다.
다음은 주택시장분석에서 주택공급분석에 대한 내용이다. 경쟁시장권역에서 현재 주택재고와 장래 예측되는 주택 재고량은 시장분석의 주요 내용이다. 시장분석 전문가는 기존주택 재고의 세대수와 특성(거주형태, 연령, 가구밀도, 현재 가격이나 임대료, 공실량)을 확인해야 하며, 위 자료를 넓은 지역과 당해 지역 인근지역 경쟁시장의 추세정보(신규 건축 활동, 임대료나 가격 상승 하락, 공실량, 계획 중인 사업의 위상)로 보완해야 한다.
경쟁사업에 대한 분석에서 현재 진행되고 있는 사업의 재고물량은 현재 특정지역에서 공급하고 있는 성공적 사업과 성공적이지 못한 사업에 대한 풍부한 정보를 제공하며, 경쟁재고분석에서는 현재까지 시장에서 분양 또는 임대된 주택 수, 가격, 임대료, 면적 등이 포함되고, 분석표에는 표준형태, 가능한 옾션 생활편의시설과 구매자, 임대자의 인적특성을 포함할 수도 있다.
마지막으로 장래 경쟁자 확인이다. 경쟁시장권역 각 사업장 방문, 분양관리자 개발사업소장의 면담을 해서 공실율을 질적으로 파악해야 한다. 노후 주택은 신구사업과는 경쟁이 되지 않기 때문이다. 경쟁사업의 계량화를 할 수 없는 특성(입지, 배치도, 이미지, 관리, 휴식시설, 대상부지 장점 등)도 평가해야 하며, 개발과정에 있는 사업도 확인해야 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
