소매용 부동산(상가 또는 상점)은 수익형 부동산으로 요즘 같은 저금리 시대에 부동산 개발업자나 투자자에게 아주 좋은 상품이다. 그러나 시장분석을 소홀히 하여 잘못 상가를 개발하거나 투자하면 큰 낭패를 볼 수 있다.
소매용 부동산의 시장분석에서는 상업입지의 파악이 매우 중요하다. 소매점 사업에 있어서 점포의 위치가 제일 중요하기 때문이다. 또한 소매용 부동산의 시장분석은 소매용 부동산과 소매관련 고객에 대해서도 알아야 한다.
소매용 부동산에 있어서는 점포의 위치가 매우 중요한 이유는 점포의 위치가 고객을 흡인하는 중요한 수단이고 소매점사업의 성패에 가장 중요한 요인이며, 점포의 위치는 경쟁의 수단이고, 점포가 선정되면 장기적인 측면이 강하며, 일단 장소가 결정되어 개업하게 되면 그 장소에서 영업을 하는 동안 내내 사업에 영향을 미치기 때문이다.
먼저 소매용 부동산에 대해 알아보면 소매상이란 최종소비자에게 직접 상품이나 서비스를 제공하여 소매활동을 수행하는 유통기관을 말한다. 소매업은 여러 가지 기준에 따라 나눌 수 있는데 고객에 대한 서비스 수준에 따라 슈퍼마켓 등을 채택하는 셀프서비스 소매, 다품종에서 채택하는 자기선택소매, 연쇄 대중백화점이 채택하는 한정서비스 소매, 고급백화점에서 하는 완전서비스 소매 등이 있고, 판매하는 제품계열에 의해 전문점, 백화점, 슈퍼마켓, 편의점, 복합점, 슈퍼스토아, 하이퍼마켓 등이 있으며, 가격에 치중한 할인점, 아울렛매장 등이 있다.
소매업의 종류를 구체적으로 살펴보면 잡화점, 백화점, 쇼핑센터, 연쇄점, 슈퍼마켓, 통신판매점 등이 있고 점포의 위치에 따라 집심성 점포, 집재성 점포, 산재성 점포, 국지적 집중성 점포 등이 있으며, 소비용품의 분류에 따라 편의품점, 전문품점이 있다. 이러한 소매업의 산업적 특성은 유통산업, 입지산업, 지역산업이라 할 수 있다.
소매용 부동산 시장분석의 목적을 정리해 본다. 쇼핑센터 개발사업자들은 시장조사 결과를 사업유형의 구체화, 예비임차인의 관심유도, 소매용 부동산 개발사업에 필요한 자금조달에 이용하고, 지방정부는 상업지역이나 쇼핑센터의 재개발계획의 수립, 조세부과 등에 이용한다. 상가재개발사업(도시환경정비사업)에 투자한 투자자들이 신규시장 조세 감면을 받기위한 자산실사절차의 일부로 이용하며, 경제개발 정부당국은 예비소매업자를 끌어 들이고 소비를 촉진하는 경제 활성화 대책으로 활용하고, 소매업자들에게는 점포특성을 찾기 위한 점포 특성자료에 의해 향후 입지결정 지침으로 활용하게 한다. 핵심 임차인이 자체적인 시장조사로도 활용한다.
그러면 구체적으로 소매용 부동산 시장분석에 대해 살펴보기로 하자.
우선 소매용 부동산 시장권역 설정이다.
소매용 부동산시장조사에서 시장분석 전문가들은 시장권역 대신에 소매상권이라는 일반적 개념을 사용하는데 소매상권은 입지와 깊은 관련성이 있고 소매용부동산 시장분석에서 매우 중요한 시항이다.
대형 쇼핑센터의 경우 소매상권을 1차 소매상권과 2차 소매상권, 3차 소매상권으로 구분한다. 1차 소매상권은 50% 이상 반복구매 고객이 오고 매출액이 발생하는 지리적 범위의 상권을 말하며, 2차 소매상권은 추가로 20-30%에 해당하는 반복구매 고객과 매출액이 발생하는 지리적 범위를 말한다. 3차 소매상권은 1차 소매상권과 2차 소매상권 이외의 지역에 거주하고 있는 사람들과 관광객이나 여행객 업무출장차 방문한 고객 등 외부로 부터 유입되는 고객과 매출이 일어나는 상권이다.
소매상권에서는 쇼핑센터나 소매구역을 유지하는데 필요한 대다수의 고객들을 지속적으로 공급하며, 경쟁대상 소매점들의 위치가 소매상권의 규모에 영향을 미친다고 할 수 있다.
지역센터의 소매상권 안 또는 바로 옆, 거리 반대편에서 여러 개의 편의점과 근린상가가 성공적으로 운영될 수도 있다. 신규점포나 쇼핑센터를 검토할 때 검토대상 부지로부터 일정거리 내 지역의 인구밀도, 가구 수, 소득수준을 살펴보는 방법이 있는데 이를 도넛형태 시장분석이라 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
