소매상권은 배후지의 인구밀도와 유효수요에 의한 구매력을 중요시 하게 되는데 일반적으로 소매상권은 대도시지역에 좋은 상권이 많다고 볼 수 있다. 대도시에는 고용기회가 많이 창출되고, 높은 소득이 발생되고 있으며 사람들의 다양한 욕구에 대응하여 각종 품질의 재화를 선택할 가능성 즉 선택이익이 매우 크고 훌륭한 정보전달수단을 갖고 있어서 접촉이익이 크기 때문이다.
다시 한 번 강조하지만 소매상권의 설정에 있어서 입지는 매우 중요한 요소이다. 상업입지지역은 고객을 흡수 할 수 있는 지역이어야 하는데 상권이론을 간략하게 살펴본다.
대표적인 상권이론으로 중력모형을 들 수 있는데 중력모형은 시장규모(가구 수나 인구 수)와 관련된 인구통계자료와 점포 간 또는 유사 쇼핑센터 간 지리적 거리 및 점포면적규모에 관한 정보를 결합한 상권이론이다. 그 대표적 이론이 레일리(W.J.Reilly)의 소매인력(중력)법칙이다. 레일리의 소매인력(중력)법칙은 가령 A도시와 B도시의 중간지점에 C라는 도시가 있는 경우 C에 거주하고 있는 소비자가 어느 정도의 비율로 A, B도시에 고객이 될 것인가에 대해 두 도시로 유출되는 소매 판매량의 비율은 A와 B도시의 인구에 비례하고 A와 B도시까지 거리의 제곱에 반비례한다는 법칙을 말한다. 기타 상권이론으로 컨버스(Convers)의 신소매인력법칙과 허프(Huff)의 확률모델 등이 있다.
다음은 소매상권에 대한 수요분석이다.
신규 소매용 매장에 대한 수요분석에는 주거용 부동산 시장분석과 동일한 분석기법들이 많이 관련되어 있으며 가구지출형태 추정, 소매상권 내 직장인, 관광객들과 기타 방문자들에 의한 지출, 신규 또는 재 입점한 소매용 매장에서 포획할 수 있는 각 지출 유형 비율을 결정하는 것과 같은 요소들을 추가한다.
소매용 부동산 수요분석내용에 포함될 사항으로는 고용증가, 경제활동의 핵심원천과 확장 및 축소계획, 대도시권역 경제동향과 각 소매상권에 대한 인구, 가구, 고용증가 추세 및 예측에 관한 조사와 가구 수, 가족 구성형태, 1인당 소득, 세금납부 후 소비재에 지출 가능한 소득 비율, 향후 5년간 소득 예측 등이다. 또한 거주 인구가 아닌 관광객, 회의 및 업무차 방문자, 대학생, 대상 부지 근처에서 일하고 있는 직장인과 단골고객을 확보할 수 있는 고객 원천을 조사하여야 한다.
소매용 부동산 수요분석에서 소매상권 내 소매상품과 서비스에 대한 지출잠재력을 결정하기 위해서는 가구소득, 가처분소득(세후), 인구통계, 라이프 스타일 특성에 대한 정보가 필요하다. 가구 특성에 따라 가족들이 자유롭게 쓸 수 있는 금액 즉 세금, 주택저당 이자, 임대료, 수도광열비, 보험료, 교통비, 건강보험료와 기타비용을 지불하고 소매업점포에 지출할 수 있는 금액이 결정된다.
마지막으로 소매용 부동산의 공급분석을 정리해 보자.
소매용 부동산의 시장분석 공급분석에서 제일 중요한 것은 경쟁공급에 대한 파악이다. 경쟁내용을 평가하는 중요한 내용으로 점포가 부족한지 알아보기 위해 소매상권 내의 총 소매업 매장면적을 계산 한 후 현재의 추정인구로 나누어 그 결과를 전국 평균 매장면적과 비교하는 방법이 있다.
경쟁공급에 대한 정확한 분석을 위한 세밀한 분석 내용으로는 대도시권역의 총 매장면적 재고, 임대료, 공실율, 임대율을 검토하여 소매업 시장에 대한 동향정보를 파악해야 하고, 1차 소매상권과 소매상권 주변의 시장분석 대상과 비슷한 쇼핑세터들의 위치를 확인하며, 장래 경쟁 가능성 이 있는 나대지와 소매용도로 지정된 부지들을 확인하여 조사 의뢰받은 소매용 부동산 개발사업의 포지션과 특성을 정립하는 일이다. 또한 현재 및 예측 인구 수, 가구 수와 관련하여 기존 소매용 매장면적 규모를 검토해야 하며, 계획된 매장면적과 점포유형 구성, 위치의 강점 등을 전제로 분석 대상 사업들이 달성한 실제 매출액을 조사 의뢰받은 사업 예측 매출액과 비교하는 일이다.
매출액 추정 시 수요 공급 균형을 측정하는 한 가지 방법은 시간이 흐르고 매장면적 추가공급이 계속되어도 매출액이 지속적으로 증가하는지를 알아보는 방법이 있고, 소매업 매출액 통계지료는 5년 마다 실시하는 인구통계, 경제조사 통계 조사 자료에서 입수가능하다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
