오피스용이나 산업용 부동산에 대한 시장분석에서는 지역 기업동향에 대한 정확한 이해가 필요하다. 확장되고 있는 산업은 무엇인지를 우선 파악해야 되고, 어떤 지점과 지역이 특정 산업이나 기업 활동을 위해 바람직한지 확인해야 한다, 또한 신생기업이나 확장 중인 기업들이 필요로 하는 특수한 오피스용 부동산은 무엇인지 수량, 유형, 가격 등을 조사해야 하며 산업용 부동산 이용자들의 요구내용을 확인하는 것도 매우 중요하다.
오피스용 건물의 특성을 살펴보자. 오피스용 건물은 규모, 위치, 품질 면에서 매우 다양한 형태를 갖고 있다. 입지측면에서 보면 오피스용 건물은 도심, 교외와 고속도로 주변, 업무단지와 복합용 개발단지에서 쉽게 볼 수 있다. 비 정부기관 오피스용 건물 중 20% 정도가 소유자 자신이 입주하고 있고, 나머지는 부동산 서비스회사(기관, 보험회사, 일반기업, 개인 등)가 소유하고 있으며 임차인들에게 임차하고 있다.
오피스용 건물의 분류기준은 등급, 위치, 규모와 신축성, 사용형태와 소유형태, 건물의 특징과 편의시설로 분류한다.
등급별 분류를 살펴보면 건물의 경과 년 수 , 위치, 건축 마감재의 질, 건물 운영시스템, 편의시설, 임차인 특성을 기준으로 보통 A등급, B등급, C등급으로 분류한다.
A등급 건물은 위치와 접근성이 좋고 일류기업과 전문직 임차인들이 입주해 있으며 전문적으로 관리되고 있는 건물로 대부분이 크고 신축된 오피스용 건물, 건축 된지 10년 미만이거나 최고 수준으로 개 보수한 건물, 최고급 마감재를 쓰고 수준 높은 생활 편의 시설 구비, 최상류의 임차인이 입주한 건물을 말한다.
B등급 건물은 좋은 위치와 관리상태, 새 건물은 아니지만 노후화는 되지 않고, 최신식 설비체계는 미흡한 건물을 말하며, C등급 건물은 상당히 오래된 건물, 위치 건물상태가 좋지 못한 건물을 지칭한다.
또한 오피스용 건물을 위치에 따라 중심업무지역 건물과 부심(2차 사무실 집결지)지역 건물로 분류하기도 한다. 중심업무지역 건물은 고밀도 오피스용 건물이 있고 높은 임대료가 형성되는 특징을 지닌 지역에 법률, 회계, 금융, 컨설팅 분야와 같은 주요 서비스업종 회사나 정부기관들이 선호하며, 병원, 대학교, 기업본부 등도 위치하는 건물이다. 부심(2차 사무실 집결지)지역 건물은 중심업무지역(도시핵심)을 둘러싸고 있으며, 성숙한 교외지역의 많은 부심들은 중심업무지역과도 경쟁 할 수 있는 업무가 집중화 된 지역의 건물을 말한다.
규모와 신축성에 따라 건물을 분류하는 방법도 있다. 일반적으로 고층(16층 이상), 중층(4층-15층), 저층(1층-3층) 3가지 범주로 분류하기도 하고, 바닥면적의 규모에 따라 분류하는 방법도 있다.
사용형태와 소유형태에 따라 분류하기고 한다. 대다수의 오피스용 건물은 필요한 면적만 임차해서 사용하는 여러 임차인들이 입주하는데 분양형 오피스 건물, 복수임차인용 오피스 건물, 임차인 모집형 건물 등으로 분류하며 기업들은 종종 오피스용 건물 전체에 자체소유 입주하거나 임차해 입주하기도 한다.
오피스용 건물의 분류를 건물형태와 편의시설에 따라 분류하기도 한다. 오피스용 건물 마케팅 시 주차능력과 주차비용, 대중교통과의 연계성이 중요하며, 건물현관과 사무실입구의 보안 시스템도 중요하다. 에너지 절약과 환경 친화적인 녹색건물 형태가 A등급 건물에서는 필수이고, 건물구조 형태나 공동이용지역(공유지역), 공개공지(오픈스페이스), 카풀제도와 회의실, 교육장소, 헬스크럽 등 시설을 갖춘 건물로 분류하여 임차인이 선호하기도 한다. / 김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
