산업용 부동산 개발에는 오피스용 부동산과 유사한 연구개발용 건물에서부터 임차인이 내부를 마무리하는 물류창고 건물에 이르기 까지 그 형태가 다양하다. 산업용 건물과 물류창고용 건물의 특성을 살펴보자.
산업용 건물은 건물의 유형에 따라 제조업용, 물류창고 및 분배용, 가변용도 건물(오피스와 상품전시실을 결합한 건물 포함), 연구개발용 시설로 크게 4가지 범주로 구분할 수 있다.
또한 소유형태와 관리형태에 따라 산업용 건물의 특성을 분류할 수 있는데 대부분의 신축 제조업용(공장) 건물들은 특정 사용자에 맞게 설계, 건축하며 기업이 소유한다. 실험실과 물류창고 시설은 단독임차인, 복수임차인 입주형태 일 수 있으며 맞춤형건물 또는 임차인모집형건물 형태로 건축한다. 대형 소매업 체인형 점포는 자체적으로 물류창고를 운영하는 추세지만, 제3의 물류관리회사가 매우 큰 복수임차인용 물류창고를 운영하는 사례도 있다.
산업용 건물을 설계형태에 따라 물류창고와 분배시설들은 오피스기능(포장, 선적, 저장)에 이용되는 면적 비율을 기준으로 더 자세하게 구분하며, 산업용 부동산은 8개의 핵심형태(건물규모, 부지면적 크기, 화물 적재능력, 승용차와 화물차를 위한 주차장 규모, 건물확장 가능성과 오피스 부문, 전력, 바닥하중과 바닥 높이)를 기준으로 구분하기도 한다.
오피스용/산업용 부동산에 대한 시장분석은 몇 가지 사항을 제외하고는 주거용 부동산이나 소매용 부동산과 비슷한 형식을 따른다.
오피스용/산업용 부동산 시장권역 설정에 대해 정리하기로 하자.
오피스용/산업용 부동산 개발사업의 시장권역 설정은 주관적인 판단이 적게 개입된다. 특정 오피스용 부동산 개발사업에 대한 경쟁대상 시장권역 범위 결정요인은 비슷한 규모, 건축연한, 품질을 갖고 있는 건물들의 위치와 건물주변 지역의 거리 및 도로형태, 대중교통 환승점, 대도시권역 주요 고속도로와의 접근성(공항과의 근접성)을 고려한다. 또한 주거지역으로부터의 통근시간, 대학교와 기타 기관들과 같은 관련시설들과의 근접성, 행정구역 경계, 공항, 철도와의 근접성, 접근에 방해가 되는 물리적 장벽과 인근지역 토지이용에 대한 이미지와 수준도 고려해야 한다.
조사 의뢰 받은 일단의 토지에 대한 단독 오피스용 건물이나 산업용 건물 개발사업을 검토할 때는 부지평가를 정확하게 하여 적합성 여부를 신중하게 검토해야 한다. 개발부지의 물리적 적합성을 검토할 때는 상하수도 전기 등 기반시설 용량, 토양상태, 초기 개발과정애서 지하수로 인해 발생할 수 있는 문제 평가와 대상부지 필지에 관한 제반 규제사항을 확인하여 예비설계를 해봐야 하며, 대상부지의 지형평가와 대상부지에 전반에 대한 장 단점을 평가해야 한다.
다음은 오피스용 면적 수요분석에 대해 파악해 본다.
추가적인 오피스용 면적 수요는 오피스를 사용하는 산업과 업종의 고용증가와 관련된다. 종업원 1인당 오피스면적은 15-20제곱미터(약 5평)정도로 계산하면 되고 오피스 면적 기준은 기술변화, 작업환경, 회사의 고용정책에 따라 변한다.
오피스면적의 수요는 산업별 총 고용자수 대비 오피스 건물 근무자 비율 사례 통계 등 고용통계자료를 이용하며, 오피스 건물의 대체수요와 관련해서 고용증가가 느림에도 건물 건축이 계속되는 이유는 노후화 된 오피스 건물의 대체수요가 발생하기 때문이다.
오피스면적 미래 수요예측을 위한 방법으로는 과거 임대 분양통계를 이용하는 방법이 있다. 오피스 면적 수요 산출의 접근방법 중 하나가 사무직 근로자 고용추세이며 임대차활동과 분양활동을 이용하는 방법도 있다. / 김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
