오피스용 부동산 시장분석에서 오피스 면적수요 산출방법 중 또 하나는 임대차활동과 분양율을 이용하는 방법이 있으며, 시장권역 내의 임대율 분양율 추세 분석은 개략적인 사무실 고용자수의 오피스 면적수요 추정 방법을 보완하고 교차하여 확인하는 방법이 있다. 임대율 또는 분양율은 특정기간 동안 입주된 사무실 면적의 변화를 의미하며 임대활동은 특정기간 비어있는 사무실 면적에 대해서는 설명하지는 않지만 순 임대율은 비어 있는 사무실 면적에 대해 설명한다. 임대율은 시장의 강약을 나타내는 지표이고 임대활동은 시장권역 내에서의 움직임이라고 할 수 있다.
대도시권역의 수요확인 후 건물이 위치해 있거나 조시의뢰 받은 하위시장의 장점과 단점도 파악해야 한다. 즉 업무관련 고객 기반이나 시설과의 접근성, 노동력 확보성, 종업원들의 근접성, 종업원 생활편의시설과의 근접성, 주거비용, 하위시장의 이미지, 상대적 임대료 수준, 부동산 세금, 개발 부담금 등의 장단점을 파악해야 한다.
오피스용 건물 개발업자들은 신규 또는 기존 수익용 건물에 투자하기 전에 시장권역 내 임차인들을 조사하는 것이 바람직하고, 특정 임차인 집단을 표적으로 하는 오피스용 건물에 대해서는 질문조사 방법이 수요의 깊이를 파악하는 데 도움이 된다.
산업용 건물 면적수요는 오피스용 건물 면적수요와는 달리 고용예측을 통해 결정하기는 어렵다. 산업용 부동산 수요결정요인을 살펴보면 물류창고와 유통시설 수요는 일자리 증가가 아닌 기업의 물류 및 화물규모의 변화에 의해 발생하고, 세계적으로 거래가 확장되는 산업용 면적 수요가 촉진되며, 항구나 공항화물터미널 근처의 산업용 건물에 대한 요구가 있고 적정한 부지를 확보할 수 있다면 좋은 기회가 될 것이고 산업용 부동산 면적수요는 인터넷 소매업 성장에 의해서도 발생한다.
어떤 시장분석전문가들은 국내와 국제시장을 분석하여 물류창고와 유통시설의 수요를 예측하기도 하며, 도시총생산(Gross Metropolitan Product: GMP)에 대한 통계로 물류창고와 유통시설의 수요를 예측하기도 한다.
산업용 부동산 수요추정에서 낙후된 시설에 대한 대체수요도 수요요인 중 하나이고 미래수요 예측을 위해 과거 년 평균 임대율을 활용하는 접근 방법도 있다. 또한 산업발전을 자극하기 위한 정부 인센티브 이용 가능성정도가 산업용 부동산 면적 수요에 영향을 미치기에 이를 활용하기도 한다.
오피스용 부동산과 산업용 부동산에서 공급분석은 대도시권역과 대상사업부지가 위치한 하위시장과의 과거추세와 현재 동향(재고규모, 공실율, 임대율, 건물 등급별 유형별 임대료 등)을 살펴보는 것에서 시작하여 신규공급 면적, 공실면적, 전대차 가능 정보를 파악한다. 인허가 면적, 착공되지 않고 있는 면적을 해당 관청의 담당자에게 파악하고 시장권역 내의 기존 오피스용 건물과 조사의뢰 받은 오피스용 건물의 특성을 정리하며, 경쟁대상이 되는 건물과 조사대상 부지와의 거리, 소유자, 건물높이, 임대료와 계약기간, 입주형태를 상세히 조사해야 하는데 현장조사는 필수이다.
시장권역 내에서 전대차계약(임차인들이 임대차계약 종료 전에 싸고 좋은 오피스 확보를 위해 사용 중인 오피스를 다른 임차인에게 임대하는 것)이 가능한 오피스 면적을 확인하는 것도 공급분석의 하나이고 전대차가 행해지는 것은 공급과잉과 관련이 있으며 오피스 전대차는 공실이라고는 할 수 없다.
오피스용 부동산이나 산업용 부동산시장의 건실성을 파악하는 또 다른 방법은 이전해의 투자활동과 더불어 거래건수와 면적 규모, 평균 매매거래 가격을 현재의 매매거래와 비교해 보는 것도 중요하고, 계획 완료된 사업과 검토 중인 사업의 추가공급도 확인해야 한다. 또한 경쟁대상 오피스용 산업용 건물을 정확하게 평가해야 한다.
오피스용, 산업용 부동산 시장분석의 결과를 통합하면 현재 시점의 입주 가능한 오피스용, 산업용 부동산의 공급면적(계획물량 포함)을 현재의 임대율과 비교하여야 현재의 수요와 공급의 균형상황을 명확하게 파악 할 수 있으며, 오피스용 부동산이나 산업용 부동산 조사에서 결론에 임대율, 임대료, 예상 공실율 3개 요소를 포함하여야 현금흐름분석을 명확하게 할 수 있다는 점이다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
