복합용도 부동산 개발은 개발업자와 시장분석 담당자들의 합작품이다. 복합단지 개발은 그만큼 시장분석이 중요하다는 뜻이다. 복합단지 개발은 각 부문 합계 이상의 의미를 가지며 개발업자는 적정배치와 복합단지 각 구성요소들의 개발 일정계획에 대한 전략을 수립해야한다. 시장분석 담당자는 각 용도를 개별적으로 평가하고 복합단지에서 발생하는 시너지(긍정적, 부정적)에 대해서 알아야 한다.
복합용도 개발사업의 배경을 살펴보기로 하자. 복합용도 개발은 셋 또는 그 이상의 중요 수입발생 용도(소매용, 오피스용, 주거용, 호텔, 위락/문화/오락)의 개념으로 부터 시작된다. 사업구성요소에 대한 중요한 물리적 기능적 통합 측면에서 상대적으로 밀접한 관계가 있고 집중적인 토지이용이며, 하나의 일관된 계획에 맞춘 개발이고 자주용도의 유형과 규모, 허용밀도와 관련된 항목을 중시하는 개발이라 할 수 있다.
복합단지 개발에는 최소한 2개 이상 또는 3개 이상의 중요한 수입발생 용도가 포함되는데 3개 이상의 용도는 중요한 기능을 해야 하고 수입을 발생시켜야 한다. 복합단지 개발에 필수적인 공공이미지의 정립과 시장침투를 하기 위해 개발업자는 자주 복합단지 개발에 필요한 최소한의 중요한 집단을 찾으며, 좋은 복합단지 개발은 열등한 위치를 최고의 장소로 바꾸어 놓을 수 있다.
복합단지 개발의 특성은 사업구성요소 즉 토지이용에 대한 물리적 기능적 통합과 하나의 도시단위가 입주하는 단일 초고층 건물 안에 사업구성 요소들의 수직적 구성을 들 수 있다. 단일용도 건물과 복수용도 건물들의 복합으로 중심 공공공간을 이루는 거리, 공원, 광장, 수족관, 갤러리아, 쇼핑센터 등 핵심사업구성요소에 대한 세심한 배치가 필요하며 보행자 동선을 고려한 구성요소 즉 거리 옆의 보행자 도로, 실내통로, 보호통로, 지하광장, 소매광장, 쇼핑몰지역, 에스컬레이터, 건물사의의 공중연결 통로 등의 상호연결이 중요하고 토지이용 효율성을 향상시키고 비용을 감소시키기 위한 공동 이용 주차장도 필요하다.
복합용도 개발에서는 옥내주차장과 옥외주차장을 혼합한 형태가 바람직하며 복합용도 건물은 거주자, 근무자, 쇼핑객 공동이용 주차장이 필요하다. 보행자 순환이 계획과정에서 또 하나의 중요한 요소이며 복합용도 개발에서는 대상부지 안에서와 대상부지 진입을 위한 차량순환과 주차장의 위치, 주차장 진 출입을 면밀하게 고려해야 한다.
복합용도 개발사업의 시장잠재력을 분석해 보기로 하자.
복합용도 개발사업은 시장분석 담당자들에게 상당히 특별한 도전을 의미하고 기회를 제공한다. 최적 조건이라면 상호 보완적인 용도에서 나오는 시너지를 활용할 수 있고, 개별사업용도가 독립적으로 발생시키는 시장매력도를 창출할 수 있다. 복합용도 개발과 관련된 기본적인 부동산 이론은 사람들이 쇼핑과 위락활동을 한꺼번에 하기 위해 이들 토지용도들이 모여 있는 이점활용의 전제에서부터 시작한다. 복합용도 개발은 단지 외 도로확충, 단지 내 주차장, 공개공지 등의 간접지원시설, 쓰레기 수거와 처리, 마케팅과 광고에 이르는 공동서비스에 대한 용도별 분담 투자를 통해 규모의 경제효과를 발생시킬 수 있다.
그러나 복합용도 개발은 개발위험도 상존한다. 용도지역사이의 상호작용이 항상 긍정적인 것만은 아니기 때문이다. 복합용도 개발에 비판적인 사람들은 복합단지의 부정적인 요인으로 위층에 거주하는 사람들이 1층 음식점에서 발생되는 소음과 냄새를 맞게 되는 것을 예로 들 수 있다. 극장과 위락시설들의 야간활동은 호텔영업을 하는 데는 불리한 요인이 될 수 있다는 점도 문제 될 수 있다. 세심한 계획과 설계로 부정적인 요소를 극소화 하거나 없애도록 해야 하며, 시장분석가는 어떤 형태의 위치가 적당한가? 각 사업구성요소들을 어떻게 배치해야 하는가? 사업지구 내에서 용도지역이 어떻게 구성되어야 하는가? 를 심각하게 검토해야 할 것이다. / 김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
