“2015 우종덕 교수의 부동산생활 길잡이” 마지막 회 기고로 부동산 시장분석에 대한 내용 중 호텔과 리조트 개발 시장분석에 대해 살펴 보기로 한다.
호텔개발의 성공은 각 시장의 세분시장별 수요 원동력에 대한 개발업자와 운영자의 이해능력에 달려 있으며, 각 세분시장의 수요에 영향을 미치는 인구 통계적 특성이나 가치관과 같은 소비자 행동추세에 대한 이해가 중요하다고 할 수 있다.
정확한 호텔 시장분석을 위해서는 여행자의 유인과 같은 수요창출과 연계된 대상부지의 위치에 대한 파악이 중요하고, 시장권역 내 기업활동 관련 업무의 증가와 단기여행의 원천과 강도를 조사해야 하며, 경쟁대상의 위치와 이들의 물리적인 특성 및 운영특성과 현재 및 장래의 여행 형태를 확인해야 하며, 특수한 지리여건과 추세에 대한 면밀한 조사가 필요하다.
호텔을 구분하는 방법은 다양하나 도심권역, 공항, 리조트 등 위치를 기준으로 도심권역 호텔과 교외지역 호텔, 공항호텔, 고속도로호텔, 휴향형호텔로 구분한다. 또한 호텔의 유형을 호텔이 제공하는 서비스 형태를 기준으로 컨벤션호텔(Convention Hotels), 고급호텔((Luxury Hotels), 상용호텔(Commercial Hotels), 버짓/이코노미호텔(Budget/Economy Hotels), 레지던스호텔(All-Suit or Residence Hotels), 회의전용호텔(Executive Conference Center), 휴향용 호텔(Resort Hotels), 기타호텔(Other Hotel Products)로도 구분한다.
호텔시장분석도 기본적인 방법론에 있어서는 다른 부동산 유형과 비슷하다. 그러나 일부 중요한 차이가 있는데 호텔수요는 호텔자체에서 창출하는 것이 아니라 대부분의 경우 지역산업, 회의 및 전시, 관광객 유치 그리고 여행객들을 당해 지역으로 끌어 들이는 기타 요인들에 의해 결정된다. 호텔시장을 정확하게 분석하기 위해서는 이들 수요창출자들을 이해해야 한다.
호텔과 리조트 개발의 시장분석에서 시장권역설정에 대해 살펴보자.
대부분 부동산 개발에서 수요와 공급에 대한 시장권역은 거의 동일하거나 중복된다. 그러나 호텔이나 리조트 개발에 있어서는 이들 두 부분에 대한 시장권역은 뚜렷하게 다르며 지역과 규모에 따라 크게 달라진다. 시장권역 경계를 결정하기 위해서 시장분석담당자들은 경쟁사업지의 위치와 대상사업지역으로 오는 휴가, 사업, 회의방문자들의 여행패턴 추세를 파악해야 하며, 주요 수요창출자들의 범위와 근접성 그리고 지역방문자들의 지출 패턴과 현재의 사회경제적인 활동범위들을 확인해야 한다. 특별히 지역방문자들 중 각 수요세분시장별(휴가, 업무출장, 전시행사목적 방문자 등)로 당해 지역에서 끌어들이는 정도(방문객수, 비율)를 검토해야 한다.
호텔과 리조트의 시장분석에서 수요분석의 객실 수요는 인근지역, 전국의 가계부문과 기업부문의 경제상황으로부터 영향을 받으며, 고용증가와 가계소득 여력이 소비행동에 영향을 주며 그 결과가 여행수요에 영향을 미치는 점에 착안해야 한다.
다양한 호텔 수요원천을 찾아내기 위해 직접면담, 전화면담 질문조사를 실시하여 여행목적, 계절성, 체류기간, 가격민감도, 필요한 시설과 편의성 특성, 필요한 객실 수 등을 확인해야 한다. 또한 관광객과 여가 여행자의 하위세분시장 즉 단독 자유여행자 시장, 단체여행자 시장, 여행사 모집 시장, 온라인 패키지 여행자 시장, 주말투숙객 등을 파악하여 참조한다.
수요변동의 파악도 중요한데 연간 객실 숙박율은 지역 계절 호텔이나 리조트 유형별로 매월마다 상당한 차이가 있으며, 상용목적 여행은 상대적으로 연중 내내 일정한 상태를 유지하지만 여가 목적 여행은 휴가철인 여름 3개월이 최성수기로 계절에 따라 변화한다.
공급분석에서 기존 경쟁을 파악할 때에는 숙박율( 총 객실 수 대비 실제 숙박 객실 수 비율), 1인 평균 객실요금, 가용객실 1실당 수입, 숙박객실 1실 당 수입 등으로 비교해야 한다. 향후 공급측정 시 중대한 추가 공급물량 증가는 시장운영성과를 빠르게 변화시킬 수 있기에, 현재 건축 중이거나 계획 중에 있는 사업들에 대한 정보가 중요하다.
경쟁대상 호텔들을 분석완료 후 조사대상 사업의 운영성과를 예측해야 하는데 운영성과 예측 시 조사 호텔의 객실 수를 시장 내의 호텔 총 객실 수로 나눈 값(공급점유비율)을 기초로 호텔조사의 시장점유율을 추정하는 ‘적정비율 분석법’을 활용 할 수도 있으나, 호텔 운영성과는 전반적인 향후 경쟁대상 사업들의 시장진입, 매입 후 개량을 계획하고 있는 호텔들의 예상되는 경쟁포지션의 변동을 기초로 예측해야 한다.
이상으로 부동산 개발이나 투자에 필요한 부동산시장분석에 대해 이론적 개념과 접근방법 및 부동산 유형별로 실무측면에서 개괄적으로 살펴보았는데 전문적 용어를 사용하여 설명할 수 밖에 없어서 어렵게 느껴지게 된 점 양해를 구하며, 본 기고가 부동산 생활 길잡이로 부동산 경제생활을 영위하는 일반 독자들에게 도움이 되기를 기대하고 특히 부동산 개발과 투자에 관심을 갖고 있는 분들의 의사결정 자료 준비에 기초가 되기를 기대한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
