복합용도 부동산 사업의 시장잠재력 분석에서는 주거용도, 오피스용도, 호텔용도, 소매용도, 위락 문화용도, 스포츠시설 용도 등 복합용도 상호간의 시너지 효과의 파악이 중요하다.
주거용 부동산 개발사업과 소매점포는 강력한 시너지 관계가 존재한다. 거주자는 생활에 필요한 기본적인 필수품과 서비스 구입 장소가 필요하며 이점이 편의점과 세탁소 같은 서비스 수요를 창출한다. 주거용도를 포함하고 있는 복합용도 개발사업은 젊은 세대와 자녀가 분가한 세대들에게 인기가 있고 음식점, 커피전문점, 전문음식점, 주점시설에 대한 수요를 창출하며, 다양한 주택유형(임대아파트, 분양아파트, 타운하우스, 단독주택 까지) 공급으로 몇 개의 주택시장에 영향을 준다. 또한 저소득층의 가구소득에 맞춘 주택을 일부 공급하면 적정 구입 가능 주택공급 도시정부 목표에 부응이 가능하다. 그러나 주거용도와 소매용도 혼합 시 양판점의 경우 주택소유자나 임차인들이 원하는 질적 이미지(소음, 거주안전, 사생활보호, 주차문제 발생 등)와 맞지 않을 수 있는 문제점이 발생할 수도 있다.
오피스용도는 거의 모든 복합단지 사업에 포함될 정도로 복합단지 개발의 배후 추진력으로 작용하여 왔으나 이런 오피스용도 구성요소는 단독 오피스용 건물이 갖는 강한 정체성을 갖지는 않는다. 그러나 주거용도와 오피스용도가 있는 복합용도 개발사업에 의료시설이 들어서면 시너지효과가 발생가능하며 오피스용도 개발은 호텔, 바, 음식점, 대부분 유형의 소매활동과 확실한 시장시너지를 갖고 있다.
호텔은 복합단지 개발에서 없어서는 안 될 중요한 구성요소로 품격이 높은 호텔은 사업의 이미지를 향상시키고 지명 인식도를 높일 수 있으며, 헬스크럽과 같은 부수적인 용도는 호텔 투숙객, 오피스 근무자, 거주자들이 공동으로 이용하여 시설유지비용 절감이 가능하다. 호텔용도 타당성을 평가하는데 복합용도 건물의 오피스 임차인이나 거주자들로부터 발생하는 객실수요는 과다 평가하지 말아야 하며, 호텔투숙객들은 복합용도 건물 소매활동 즉 특이한 전문품점, 바(bar), 음식점, 운동경기장, 위락장소를 유지하는데 도움이 된다고 할 수 있다.
대부분의 복합단지 개발에서는 소매용도가 포함된다. 소매용도는 사업의 주요 용도에 부수적인 소형 편의점과 서비스 소매점형태에서부터 전 품목의 상품과 서비스를 제공하는 초지역쇼핑몰에 이르기까지 그 형태가 다양하고 복합용도 개발사업은 사무실 근무자, 여행객, 관광객을 끌어 들인다. 전문품 소매용도(최고급의류, 특이한 선물 상점)도 복합용도 개발사업에 포함되며, 조사의뢰 받은 소매점포의 규모와 유형에 따라 시장분석가는 소매상권을 결정한 후 인구통계학적 특성과 경쟁자 현황을 파악하고 소매업 매출 예상 산출, 부지규모, 건폐율, 주차장 요건에 따른 매장건축 면적을 결정해야 한다.
박물관, 스포츠 경기장, 영화상영관 등 위락용도와 문화용도의 시너지 효과 파악도 중요하다. 오피스 소매 주거용도와 더불어 몇 가지 특수한 용도들이 복합단지 개발의 일분분이 될 수 있는데, 위락시설과 문화시설이 반복구매고객을 끌어들일 수 있는지와 다른 용도에 미칠 영향을 확인 한 후 당해 시설을 결정해야 한다. 멀티플렉스 영화상영관은 복합용도 개발사업에서 가장 공통적인 위락시설이며, 박물관과 예술 공연센터, 바와 음식점, 극장도 시너지를 창출한다.
핼스크럽, 스파, 마리나 등 스포츠시설 용도도 시너지를 창출한다. 핼스크럽은 당해 복합용도 건물(인근지역 거주자 포함)에 살고 있는 거주자들로 부터의 수입 외에 사무실 근무자들을 대상으로 마케팅을 하면 추가적인 수입을 얻을 수 있다. 복합용도사업의 고급 헬스크럽에서는 다양한 개인 서비스를 제공하는 스파(spa)를 운영할 수도 있으며, 상업용 마리나 시설도 포한 가능하다.
복합용도 개발사업 시장분석 최종단계는 수요에 대한 지식과 경쟁자들의 실제 공급을 기초로 전체적인 시장성(경쟁력)을 추정해야 한다.
마지막 단계에서는 구상중인 개발사업에 대한 소비자들의 반응에 일반적으로 통용되는 견해를 적용하여 각 용도별로 자체적인 시장성이 있더라도 시장분석 전문가는 구성용도의 총 매출액 증가에 기여할 수 있는 시장점유율 증가가 예상되는지를 확인해야 한다. /김포대학교 물류부동산과 교수 우종덕
